Vos questions, nos réponses

Au moins une fois par an. Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale des copropriétaires, convoquée par le syndic (article 1er du règlement grand-ducal du 13 juin 1975). Au Luxembourg, ces assemblées se concentrent largement sur le premier semestre.

Une assemblée supplémentaire peut être provoquée en cours d’année : la convocation est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic par le conseil syndical, ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix. Le détail de la convocation →

Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long (article 3 du règlement grand-ducal). Votre règlement peut donc vous laisser davantage de temps, jamais moins.

Un délai réduit à huit jours est possible dans un cas précis : la seconde assemblée convoquée après qu’une première n’a pas atteint la majorité absolue, lorsque l’ordre du jour ne reprend que des questions déjà inscrites.

Non. La loi luxembourgeoise ne subordonne pas la tenue de l’assemblée à un quorum de présence : l’assemblée délibère valablement dès lors que tous les copropriétaires ont été dûment convoqués et que les questions sont régulièrement inscrites à l’ordre du jour (article 15 de la loi du 16 mai 1975).

Votre absence ne bloque donc pas l’assemblée : elle vous prive de vos voix. Et pour les décisions à majorité absolue, qui se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, une absence sans procuration pèse en pratique comme un vote défavorable.

Oui. « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire » (article 19 de la loi). La procuration doit être écrite, claire, datée et signée, et remise au syndic avant ou au début de l’assemblée.

La loi ne restreint pas le choix du mandataire, mais votre règlement de copropriété peut poser des limites et il prévaut : vérifiez-le. Lorsque vous avez reçu l’ordre du jour, une procuration assortie de consignes de vote est préférable. Procuration, voix et quorum →

Trois régimes coexistent. La majorité simple (article 15) est celle des voix des copropriétaires présents ou représentés : c’est le régime de droit commun, qui couvre notamment l’approbation des comptes, le budget prévisionnel et l’entretien courant.

La majorité absolue (article 16) est celle des voix de tous les copropriétaires : elle s’applique notamment à la désignation ou à la révocation du syndic, à l’autorisation de travaux privatifs affectant les communs, aux travaux de rénovation énergétique et aux installations d’énergie renouvelable dans les parties communes.

La double majorité (article 17) exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix : actes d’acquisition et de disposition, modification du règlement de copropriété, travaux de transformation, addition et amélioration. Le tableau complet →

Le syndic est désigné par l’assemblée générale, à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 16 c) de la loi).

Son mandat ne peut pas dépasser trois années (article 14 de la loi et article 18 du règlement grand-ducal), et il n’y a pas de reconduction tacite : à l’expiration de ses fonctions, le syndic ne peut poursuivre qu’en vertu d’une décision formelle de l’assemblée. Durée du mandat →

Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont réparties proportionnellement à la valeur relative de votre partie privative, c’est-à-dire à votre quote-part, généralement exprimée en millièmes dans l’état descriptif de division (articles 6 et 7 de la loi).

Pour les éléments d’équipement commun, des critères différents peuvent être retenus ; à défaut de convention, la participation se fait en fonction de l’utilité que l’équipement présente pour chaque lot. Les clés applicables à votre immeuble figurent dans votre règlement de copropriété. Répartition des charges →

Oui. L’article 11 bis de la loi du 16 mai 1975, introduit par la loi du 30 juin 2022, impose aux copropriétaires de constituer un fonds de travaux pour faire face au coût des travaux décidés par l’assemblée générale. Le ministère du Logement précise qu’il est obligatoire depuis le 1er août 2023, y compris pour les constructions neuves.

Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dont le montant est voté par l’assemblée, sans pouvoir être inférieur au montant par mètre carré fixé à l’annexe de la loi, au prorata des quotes-parts ; ce minimum varie selon la classe d’isolation thermique du certificat de performance énergétique de l’immeuble. Point important : les cotisations sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat — elles ne sont pas remboursées lors de la vente. Le fonds de travaux →

Seulement en cas d’urgence, et pour la sauvegarde de l’immeuble : le syndic est chargé, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 21 de la loi).

Il doit alors en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il peut demander, après avis du conseil syndical s’il en existe un, une provision ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (article 27 du règlement grand-ducal). Travaux urgents →

En principe commune. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le gros œuvre et les éléments d’équipement commun, « y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs » (article 3 de la loi). Une colonne montante ou une chute qui passe chez vous reste donc, en principe, une partie commune.

Ce n’est toutefois qu’une présomption : votre règlement de copropriété et votre état descriptif de division peuvent qualifier autrement certains éléments. C’est particulièrement vrai pour les fenêtres, volets, balcons et terrasses, dont le régime varie d’un immeuble à l’autre. Communes ou privatives →

Une autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité absolue, est nécessaire dès lors que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, même s’ils sont réalisés à vos frais, et à condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble (article 16 b) de la loi).

Depuis la loi du 30 juin 2022, en cas de refus de l’assemblée, le juge peut autoriser ces travaux s’ils ne sont pas de nature à nuire à la solidité ou à l’esthétique de l’immeuble, ou à gêner les autres copropriétaires. L’accord de l’assemblée ne dispense pas des autorisations administratives éventuellement requises. Préparer votre demande →

Sauf stipulation contraire du règlement, les sommes dues portent intérêt au profit du syndicat, au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic (article 26 du règlement grand-ducal).

Les créances du syndicat sont en outre garanties par une hypothèque légale sur le lot, inscrite après mise en demeure restée infructueuse, et bénéficient du privilège de l’article 2102-1° du Code civil, reporté sur les loyers lorsque le lot est loué non meublé (article 24 de la loi). Le syndic peut agir en recouvrement sans autorisation préalable de l’assemblée. Une difficulté passagère se traite beaucoup mieux si vous nous en parlez avant l’échéance. Impayés et recouvrement →

Deux mois, et le délai est bref. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions, faite à la diligence du syndic (article 34 de la loi).

Deux conditions donc : avoir voté contre ou avoir été absent et non représenté, et agir dans les deux mois. D’où l’importance de faire acter votre vote contraire au procès-verbal, et de le lire dès réception. Procès-verbal et contestation →

Tout transfert de propriété d’un lot, ainsi que la constitution d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, doit être notifié sans délai au syndic, par les parties ou par le notaire (article 31 du règlement grand-ducal). C’est ce qui garantit que vous recevrez vos convocations et vos décomptes.

Côté vendeur : lors de la mutation à titre onéreux, le certificat du syndic de moins d’un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat évite la procédure d’avis et d’opposition de l’article 25. Côté acquéreur : sachez que vous êtes solidairement tenu avec le vendeur des charges restant dues au titre de l’exercice clos et des mois de l’exercice en cours, et demandez le solde des cotisations au fonds de travaux acquises par le lot. Décompte et changement de propriétaire →