As suas perguntas, as nossas respostas

Pelo menos uma vez por ano. Em cada syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) realiza-se anualmente, no mínimo, uma assembleia geral dos condóminos, convocada pelo syndic (artigo 1.º do regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975). No Luxemburgo, estas assembleias concentram-se largamente no primeiro semestre.

Uma assembleia adicional pode ser provocada durante o ano: a convocatória é de direito quando é pedida ao syndic pelo conseil syndical (a comissão de condóminos) ou por condóminos que representem pelo menos um quarto dos votos. A convocatória em detalhe →

Salvo urgência, a convocatória é notificada pelo menos quinze dias antes da data da reunião, a não ser que o regulamento da copropriedade (règlement de copropriété) preveja um prazo mais longo (artigo 3.º do regulamento grão-ducal). O seu regulamento pode, portanto, dar-lhe mais tempo, nunca menos.

É possível um prazo reduzido a oito dias num caso preciso: a segunda assembleia convocada depois de uma primeira não ter alcançado a maioria absoluta, e quando a ordem de trabalhos apenas retoma pontos já inscritos.

Não. A lei luxemburguesa não faz depender a realização da assembleia de um quórum de presenças: a assembleia delibera validamente desde que todos os condóminos tenham sido devidamente convocados e os pontos estejam regularmente inscritos na ordem de trabalhos (artigo 15.º da lei de 16 de maio de 1975).

A sua ausência não bloqueia, portanto, a assembleia: priva-o dos seus votos. E nas deliberações por maioria absoluta, que se calcula sobre os votos de todos os condóminos, uma ausência sem procuração tem, na prática, o peso de um voto contra.

Sim. « Qualquer condómino pode delegar o seu direito de voto num mandatário » (artigo 19.º da lei). A procuração tem de ser escrita, clara, datada e assinada, e entregue ao syndic antes ou no início da assembleia.

A lei não limita a escolha do mandatário, mas o seu regulamento da copropriedade pode estabelecer limites e prevalece: convém verificá-lo. Se já recebeu a ordem de trabalhos, é preferível uma procuração acompanhada de instruções de voto. Procuração, votos e quórum →

Coexistem três regimes. A maioria simples (artigo 15.º) é a dos votos dos condóminos presentes ou representados: é o regime legal comum e abrange, nomeadamente, a aprovação das contas, o orçamento previsional e a manutenção corrente.

A maioria absoluta (artigo 16.º) é a dos votos de todos os condóminos: aplica-se, nomeadamente, à designação ou à destituição do syndic, à autorização de obras em partes privativas que afetem as partes comuns, às obras de renovação energética e às instalações de energia renovável nas partes comuns.

A maioria dupla (artigo 17.º) exige a maioria dos membros da copropriedade que representem pelo menos três quartos dos votos: atos de aquisição e de disposição, alteração do regulamento da copropriedade e obras de transformação, de ampliação e de melhoramento. O quadro completo →

O syndic é designado pela assembleia geral por maioria absoluta, ou seja, pela maioria dos votos de todos os condóminos (artigo 16.º c) da lei).

O seu mandato não pode exceder três anos (artigo 14.º da lei e artigo 18.º do regulamento grão-ducal) e não há renovação tácita: findas as suas funções, o syndic só pode continuar em atividade por deliberação formal da assembleia. Duração do mandato →

As despesas de conservação, de manutenção e de administração das partes comuns são repartidas proporcionalmente ao valor relativo da sua parte privativa, isto é, à sua quota-parte, geralmente expressa em milésimos no état descriptif de division (o descritivo da divisão do edifício) (artigos 6.º e 7.º da lei).

Aos elementos de equipamento comum podem aplicar-se outros critérios; na falta de acordo, a participação faz-se em função da utilidade que o equipamento tem para cada lote. As chaves de repartição aplicáveis ao seu edifício constam do seu regulamento da copropriedade. Repartição das despesas →

Sim. O artigo 11.º bis da lei de 16 de maio de 1975, introduzido pela lei de 30 de junho de 2022, obriga os condóminos a constituir um fundo de obras para fazer face ao custo das obras decididas pela assembleia geral. O Ministério da Habitação esclarece que é obrigatório desde 1 de agosto de 2023, incluindo para as construções novas.

É alimentado por uma contribuição anual obrigatória, cujo montante é votado pela assembleia e não pode ser inferior ao montante por metro quadrado fixado no anexo da lei, na proporção das quotas-partes; esse mínimo varia em função da classe de isolamento térmico do Energiepass (certificado energético) do edifício. Ponto importante: as contribuições ficam afetas aos lotes e são definitivamente adquiridas pela copropriedade — não são reembolsadas na venda. O fundo de obras →

Apenas em caso de urgência e para a salvaguarda do edifício: o syndic está encarregado de, em caso de urgência, mandar executar por sua própria iniciativa todas as obras necessárias à salvaguarda do edifício (artigo 21.º da lei).

Tem então de informar os condóminos e convocar imediatamente uma assembleia geral. Após parecer do conseil syndical, se existir, pode pedir uma provisão que não exceda um terço do montante do orçamento estimativo das obras (artigo 27.º do regulamento grão-ducal). Obras urgentes →

Em princípio, parte comum. No silêncio ou na contradição dos títulos, presumem-se partes comuns a estrutura do edifício e os elementos de equipamento comum, « incluindo os trechos de canalização correspondentes que atravessam locais privativos » (artigo 3.º da lei). Uma coluna montante ou um tubo de queda que passe em sua casa continua, por isso, a ser em princípio uma parte comum.

Trata-se, no entanto, apenas de uma presunção: o seu regulamento da copropriedade e o seu descritivo da divisão do edifício podem qualificar de outro modo certos elementos. Isso é particularmente verdade para as janelas, os estores, as varandas e os terraços, cujo regime varia de edifício para edifício. Partes comuns ou privativas →

É necessária uma autorização da assembleia geral, votada por maioria absoluta, sempre que as obras afetem as partes comuns ou o aspeto exterior do edifício — mesmo que as realize a expensas suas — e desde que sejam conformes ao fim a que o edifício se destina (artigo 16.º b) da lei).

Desde a lei de 30 de junho de 2022, em caso de recusa da assembleia, o tribunal pode autorizar estas obras se não forem suscetíveis de prejudicar a solidez ou a estética do edifício, nem de incomodar os outros condóminos. O acordo da assembleia não dispensa as autorizações administrativas eventualmente exigidas. Preparar o seu pedido →

Salvo disposição em contrário do regulamento, as quantias devidas vencem juros em benefício da copropriedade, à taxa legal em matéria civil, a contar da interpelação enviada pelo syndic (artigo 26.º do regulamento grão-ducal).

Os créditos da copropriedade estão, além disso, garantidos por uma hipoteca legal sobre o lote, registada após interpelação sem resultado, e beneficiam do privilégio do artigo 2102-1.º do Código Civil, transferido para as rendas quando o lote está arrendado sem mobília (artigo 24.º da lei). O syndic pode promover a cobrança sem autorização prévia da assembleia. Uma dificuldade passageira resolve-se muito melhor se nos falar dela antes do vencimento. Dívidas e cobrança →

Dois meses — e o prazo é curto. As ações que têm por objeto impugnar as deliberações das assembleias gerais têm de ser intentadas, sob pena de caducidade, pelos condóminos que votaram contra ou que não estiveram representados, no prazo de dois meses a contar da notificação dessas deliberações, feita por iniciativa do syndic (artigo 34.º da lei).

Duas condições, portanto: ter votado contra ou ter estado ausente e não representado, e agir no prazo de dois meses. Daí a importância de fazer registar o seu voto contra na ata e de a ler logo que a receba. Ata e impugnação →

Qualquer transmissão da propriedade de um lote, bem como a constituição de usufruto, de nua propriedade, de direito de uso ou de habitação, tem de ser notificada sem demora ao syndic, pelas partes ou pelo notário (artigo 31.º do regulamento grão-ducal). É isso que garante que receberá as suas convocatórias e os seus acertos de despesas.

Do lado do vendedor: numa transmissão a título oneroso, o certificado do syndic com menos de um mês, a atestar que o vendedor está livre de qualquer obrigação perante a copropriedade, dispensa o procedimento de aviso e de oposição do artigo 25.º. Do lado do comprador: saiba que responde solidariamente com o vendedor pelas despesas ainda devidas do exercício encerrado e dos meses do exercício em curso, e peça o saldo das contribuições ao fundo de obras adquiridas pelo lote. Acerto de despesas e mudança de proprietário →