L’assemblée générale est l’organe qui décide dans votre copropriété. Le syndic ne fait que l’organiser, puis exécuter ce qui a été voté. Savoir comment vous y êtes convoqué, c’est donc savoir comment vous gardez la main sur votre immeuble.
Au moins une assemblée par an
Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale des copropriétaires, convoquée par le syndic (article 1er du règlement grand-ducal du 13 juin 1975). C’est l’assemblée ordinaire : elle approuve les comptes de l’exercice écoulé, vote le budget prévisionnel et statue sur les points inscrits à l’ordre du jour. Au Luxembourg, ces assemblées se concentrent largement sur le premier semestre.
Un délai de quinze jours au minimum
Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long (article 3 du règlement grand-ducal). Retenez la logique : votre règlement peut vous donner plus de temps, jamais moins.
Ce que la convocation doit contenir
La convocation indique les lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée est réunie dans la commune où l’immeuble est situé.
Qui est convoqué
Tous les copropriétaires doivent être convoqués, sauf lorsque le vote ne concerne que certains d’entre eux. Lorsqu’un lot appartient à plusieurs indivisaires, tous les indivisaires sont convoqués ; lorsque la propriété est démembrée, l’usufruitier comme le nu-propriétaire doivent l’être. Le syndic convoque la personne inscrite sur la liste des copropriétaires qu’il tient à jour : c’est pourquoi tout transfert de propriété doit lui être notifié sans délai, par les parties ou par le notaire (article 31 du règlement grand-ducal). Si vous venez d’acheter, signalez-vous : c’est le moyen le plus sûr de recevoir vos convocations.
Faire convoquer une assemblée
Vous n’êtes pas tributaire du calendrier du syndic. La convocation est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires — le règlement de copropriété pouvant prévoir un nombre de voix inférieur. La demande, notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée (article 2 du règlement grand-ducal).
Si le syndic ne convoque pas, le président du conseil syndical peut valablement le faire après une mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. À défaut de conseil syndical, tout copropriétaire peut demander en référé au président du tribunal d’arrondissement d’habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l’assemblée (articles 2 et 30 du règlement grand-ducal).
Le délai de quinze jours ne s’applique pas « sauf urgence ». Par ailleurs, lorsqu’une première assemblée n’a pas atteint la majorité absolue requise par l’article 16 de la loi, la nouvelle assemblée appelée à statuer à la majorité simple peut être convoquée avec un délai réduit à huit jours, si son ordre du jour ne porte que sur des questions déjà inscrites (article 11 du règlement grand-ducal).
Si quelque chose ne vous paraît pas régulier
Une convocation tardive ou un ordre du jour imprécis peuvent fragiliser les décisions prises. Signalez-le avant la séance plutôt qu’après : c’est presque toujours réparable en amont, beaucoup moins après le vote. Pour une question propre à votre résidence, écrivez-nous ou appelez l’agence : nous vérifions votre dossier et votre règlement de copropriété avec vous.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.