Die Eigentümerversammlung (assemblée générale) ist das Organ, das in Ihrer Eigentümergemeinschaft entscheidet. Der Syndic organisiert sie lediglich und führt anschließend das Beschlossene aus. Zu wissen, wie Sie dazu eingeladen werden, heißt also zu wissen, wie Sie die Kontrolle über Ihr Gebäude behalten.
Mindestens eine Versammlung pro Jahr
In jeder Eigentümergemeinschaft (syndicat de copropriété) findet mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung statt, die vom Syndic einberufen wird (Artikel 1 der großherzoglichen Verordnung vom 13. Juni 1975). Das ist die ordentliche Versammlung: sie genehmigt die Abrechnung des abgelaufenen Geschäftsjahres, beschließt den Haushaltsplan und entscheidet über die Punkte der Tagesordnung. In Luxemburg finden diese Versammlungen überwiegend im ersten Halbjahr statt.
Eine Frist von mindestens fünfzehn Tagen
Außer in Dringlichkeitsfällen wird die Einladung mindestens fünfzehn Tage vor dem Versammlungstermin zugestellt, sofern die Teilungserklärung (règlement de copropriété) keine längere Frist vorsieht (Artikel 3 der großherzoglichen Verordnung). Merken Sie sich die Logik: Ihre Teilungserklärung kann Ihnen mehr Zeit geben, niemals weniger.
Was die Einladung enthalten muss
Die Einladung nennt Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung sowie die Tagesordnung, die jede einzelne der zur Beratung gestellten Fragen benennt. Vorbehaltlich der Bestimmungen der Teilungserklärung tritt die Versammlung in der Gemeinde zusammen, in der das Gebäude liegt.
Wer eingeladen wird
Alle Wohnungseigentümer müssen eingeladen werden, es sei denn, die Abstimmung betrifft nur einen Teil von ihnen. Gehört eine Einheit mehreren Bruchteilsberechtigten, so werden alle Bruchteilsberechtigten eingeladen; ist das Eigentum aufgeteilt, müssen sowohl der Nießbraucher als auch der Eigentümer ohne Nutzungsrecht eingeladen werden. Der Syndic lädt die Person ein, die in der von ihm geführten Eigentümerliste eingetragen ist: deshalb muss ihm jeder Eigentumsübergang unverzüglich angezeigt werden, durch die Parteien oder durch den Notar (Artikel 31 der großherzoglichen Verordnung). Wenn Sie gerade gekauft haben, melden Sie sich bei uns: das ist der sicherste Weg, Ihre Einladungen zu erhalten.
Eine Versammlung einberufen lassen
Sie sind nicht auf den Zeitplan des Syndic angewiesen. Die Einberufung erfolgt von Rechts wegen, wenn sie beim Syndic entweder durch den Verwaltungsrat (conseil syndical), sofern ein solcher besteht, oder durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer verlangt wird, die mindestens ein Viertel der Stimmen aller Wohnungseigentümer vertreten — wobei die Teilungserklärung eine niedrigere Stimmenzahl vorsehen kann. Der dem Syndic zugestellte Antrag benennt die Fragen, deren Aufnahme in die Tagesordnung verlangt wird (Artikel 2 der großherzoglichen Verordnung).
Beruft der Syndic nicht ein, so kann der Vorsitzende des Verwaltungsrats dies wirksam tun, nachdem eine Mahnung an den Syndic länger als acht Tage erfolglos geblieben ist. Besteht kein Verwaltungsrat, so kann jeder Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung beim Präsidenten des Bezirksgerichts beantragen, einen Wohnungseigentümer oder einen gerichtlich bestellten Bevollmächtigten zur Einberufung der Versammlung zu ermächtigen (Artikel 2 und 30 der großherzoglichen Verordnung).
Die Frist von fünfzehn Tagen gilt nicht „außer in Dringlichkeitsfällen“. Hat außerdem eine erste Versammlung die von Artikel 16 des Gesetzes verlangte absolute Mehrheit nicht erreicht, so kann die neue Versammlung, die mit einfacher Mehrheit entscheiden soll, mit einer auf acht Tage verkürzten Frist einberufen werden, sofern ihre Tagesordnung nur bereits aufgenommene Fragen betrifft (Artikel 11 der großherzoglichen Verordnung).
Wenn Ihnen etwas nicht ordnungsgemäß erscheint
Eine verspätete Einladung oder eine unpräzise Tagesordnung können die gefassten Beschlüsse angreifbar machen. Melden Sie es vor der Sitzung und nicht danach: vorher ist es fast immer heilbar, nach der Abstimmung weit weniger. Für eine Frage zu Ihrer Residenz schreiben Sie uns oder rufen Sie im Büro an: wir prüfen Ihre Akte und Ihre Teilungserklärung gemeinsam mit Ihnen.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.