Eine Versammlung entscheidet sich oft an den Abwesenden. Zu verstehen, wie Ihre Stimmen gezählt werden und wie Sie sie zur Geltung bringen, wenn Sie nicht kommen können, verändert das Ergebnis.
Wie viele Stimmen Ihre Einheit hat
Jeder Wohnungseigentümer verfügt über eine Stimmenzahl, die seinem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum entspricht (Artikel 19 des Gesetzes). Diese Anteile stehen in der Aufteilungsbeschreibung (état descriptif de division), meist in Tausendsteln ausgedrückt.
Gegen den Mehrheitseigentümer besteht ein Schutzmechanismus: hält ein Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum von mehr als der Hälfte, so wird seine Stimmenzahl auf die Summe der Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer herabgesetzt. Er kann seine Entscheidungen also nicht allein durchsetzen.
Eine weitere nützliche Regel: legt die Teilungserklärung (règlement de copropriété) die Kosten der Instandhaltung eines Gebäudeteils oder die Kosten der Instandhaltung und des Betriebs eines Ausstattungselements nur bestimmten Wohnungseigentümern auf, so stimmen allein diese Wohnungseigentümer über die Beschlüsse zu diesen Kosten ab, jeder mit einer Stimmenzahl im Verhältnis zu seinem Anteil (Artikel 19).
Die Vollmacht
Der Gesetzestext ist kurz und weit: „Jeder Wohnungseigentümer kann sein Stimmrecht einem Bevollmächtigten übertragen“ (Artikel 19). Die Vollmacht (procuration) ist ein Auftrag im Sinne des Zivilgesetzbuchs. In der Praxis muss sie schriftlich, eindeutig, datiert und unterschrieben sein und dem Syndic vor oder zu Beginn der Versammlung übergeben werden — die Anwesenheitsliste nennt den Namen des Bevollmächtigten und die Zahl der Stimmen, über die er verfügt (Artikel 7 der großherzoglichen Verordnung).
Das Gesetz beschränkt die Wahl des Bevollmächtigten nicht: ein anderer Wohnungseigentümer, eine vertraute Person, ein Dritter, auch der Syndic. Ihre Teilungserklärung kann jedoch Beschränkungen vorsehen, und das ist zu prüfen: sie ist in Ihrem Gebäude maßgeblich. Vertrauen Sie Ihre Stimme außerdem niemandem an, der zu den Punkten der Tagesordnung in einem Interessenkonflikt steht.
Eine Vollmacht kann allgemein sein (Ihr Bevollmächtigter stimmt nach eigenem Ermessen ab) oder mit Weisungen versehen, Beschluss für Beschluss. Sobald Sie die Tagesordnung und die Unterlagen erhalten haben, ist die zweite Form fast immer vorzuziehen: Ihre Position ist festgehalten, und Ihr Bevollmächtigter ist geschützt.
Gibt es ein Quorum?
Das luxemburgische Gesetz macht die Abhaltung der Versammlung nicht von einem Anwesenheitsquorum abhängig. Die Versammlung beschließt wirksam, sobald alle Wohnungseigentümer ordnungsgemäß eingeladen wurden (Artikel 15) und die Punkte ordnungsgemäß in die Tagesordnung aufgenommen sind. Es gibt also keine „zweite Einladung wegen fehlenden Quorums“ wie in anderen Rechtsordnungen.
Die Folge ist bedeutsam: Ihre Abwesenheit blockiert die Versammlung nicht, sie nimmt Ihnen lediglich Ihre Stimme. Und bei allen Beschlüssen, die der absoluten Mehrheit unterliegen — darunter die Bestellung oder Abberufung des Syndic, die Genehmigung von Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und die energetische Sanierung —, berechnet sich die Mehrheit nach den Stimmen aller Wohnungseigentümer. Eine Abwesenheit ohne Vollmacht wirkt also praktisch wie eine Gegenstimme.
Wenn Sie abwesend und nicht einverstanden sind
Der säumige Wohnungseigentümer (abwesend und nicht vertreten) behält, wie der widersprechende Wohnungseigentümer, das Recht, einen Beschluss der Versammlung anzufechten — jedoch innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zustellung des Protokolls, bei Verlust des Rechts (Artikel 34). Diese Frist ist kurz: lesen Sie das Protokoll sofort nach Erhalt.
Ein Zweifel an der Wirksamkeit einer Vollmacht oder an der Stimmenauszählung in Ihrer Residenz? Senden Sie uns das Protokoll und die Anwesenheitsliste: wir prüfen es gemeinsam mit Ihnen.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.