Uma assembleia decide-se muitas vezes pelos ausentes. Compreender como são contados os seus votos, e como fazê-los valer quando não pode estar presente, muda o resultado.
Quantos votos conta a sua fração
Cada condómino dispõe de um número de votos correspondente à sua quota-parte nas partes comuns (artigo 19.º da lei). Essas quotas-partes constam do état descriptif de division (descrição e divisão do edifício), na maioria das vezes expressas em milésimos.
Existe uma salvaguarda contra o condómino majoritário: quando um condómino detém uma quota-parte das partes comuns superior à metade, o número de votos de que dispõe é reduzido à soma dos votos dos restantes condóminos. Não pode, por isso, impor sozinho as suas decisões.
Outra regra útil: quando o règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) coloca a cargo de apenas alguns condóminos as despesas de manutenção de uma parte do edifício, ou as de manutenção e de funcionamento de um elemento de equipamento, só esses condóminos participam na votação sobre as deliberações relativas a essas despesas, cada um com um número de votos proporcional à sua participação (artigo 19.º).
A procuração
O texto é breve e amplo: «Qualquer condómino pode delegar o seu direito de voto num mandatário» (artigo 19.º). A procuração é um mandato na aceção do Código Civil. Na prática, deve ser escrita, clara, datada e assinada, e entregue ao syndic (administrador de condomínios) antes ou no início da assembleia — a folha de presenças menciona o nome do mandatário e o número de votos de que dispõe (artigo 7.º do regulamento grão-ducal).
A lei não restringe a escolha do mandatário: outro condómino, um familiar, um terceiro, ou mesmo o syndic. Mas o seu regulamento da copropriedade pode estabelecer restrições, e é preciso verificá-lo: é ele que decidirá no seu edifício. Evite, além disso, confiar o seu voto a uma pessoa em situação de conflito de interesses quanto aos pontos inscritos na ordem de trabalhos.
Uma procuração pode ser geral (o seu mandatário vota como entender) ou acompanhada de instruções, deliberação por deliberação. A partir do momento em que recebeu a ordem de trabalhos e os documentos, a segunda fórmula é quase sempre preferível: a sua posição fica registada e o seu mandatário fica protegido.
Existe um quórum?
A lei luxemburguesa não faz depender a realização da assembleia de um quórum de presenças. A assembleia delibera validamente desde que todos os condóminos tenham sido devidamente convocados (artigo 15.º) e que os pontos estejam regularmente inscritos na ordem de trabalhos. Não existe, por isso, uma «segunda convocatória por falta de quórum» como noutros sistemas.
A consequência é importante: a sua ausência não bloqueia a assembleia, apenas o priva de votos. E para todas as deliberações que caem na maioria absoluta — entre as quais a designação ou a destituição do syndic, a autorização de obras privativas nas partes comuns, a renovação energética — a maioria calcula-se sobre os votos de todos os condóminos. Uma ausência sem procuração pesa, na prática, como um voto contra.
Se estiver ausente e em desacordo
O condómino faltoso (ausente e não representado) conserva, tal como o condómino que votou contra, o direito de impugnar uma deliberação da assembleia — mas num prazo de dois meses a contar da notificação da ata, sob pena de caducidade (artigo 34.º). Este prazo é curto: leia a ata logo que a receba.
Tem uma dúvida sobre a validade de uma procuração ou sobre a contagem dos votos da sua residência? Envie-nos a ata e a folha de presenças: verificamos consigo.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.