É a questão mais colocada e aquela sobre a qual se leem mais imprecisões. No Luxemburgo, as regras de maioria resultam dos artigos 15.º a 18.º da lei alterada de 16 de maio de 1975. Não são as do direito francês: a lei francesa de 1965 e os diplomas que a alteraram não se aplicam aqui.
Ponto de partida: cada condómino dispõe de um número de votos correspondente à sua quota-parte nas partes comuns (artigo 19.º). Os votos contam-se, por isso, em milésimos e não por cabeça — exceto na dupla maioria, que conta ambos.
1. A maioria simples (artigo 15.º)
É o regime de direito comum: as deliberações são tomadas pela maioria dos votos dos condóminos presentes ou representados por mandatário regularmente constituído, tendo todos os condóminos sido devidamente convocados, salvo se a lei dispuser de outro modo.
Cabem nesta maioria, designadamente: a aprovação das contas, a votação do orçamento previsional, a manutenção e as reparações correntes, as condições de remuneração do syndic (administrador de condomínios) e as modalidades específicas de execução do seu mandato (artigo 19.º do regulamento grão-ducal), bem como o montante da contribuição para o fonds de travaux (fundo de obras) (artigo 11.º bis da lei).
2. A maioria absoluta (artigo 16.º)
Aqui, a maioria calcula-se sobre os votos de todos os condóminos — presentes, representados e ausentes. Numa copropriedade expressa em milésimos, é necessário reunir, portanto, mais de 500 milésimos. Estão em causa as deliberações relativas a:
- qualquer delegação do poder de tomar uma decisão que caiba na maioria simples;
- a autorização dada a determinados condóminos para realizarem, a expensas suas, obras que afetem as partes comuns ou o aspeto exterior do edifício e que estejam conformes à sua afetação;
- a designação ou a destituição do syndic e dos membros do conseil syndical (comissão de condóminos);
- as obras de reparação, de reabilitação ou de substituição que impliquem um melhoramento ou uma transformação de elementos de equipamento existentes;
- as obras de renovação energética;
- as obras de realização de infraestruturas nas partes comuns, em preparação da instalação de condutas técnicas;
- as obras de realização de instalações de produção e de armazenamento de energia a partir de fontes renováveis nas partes comuns.
Os três últimos casos foram acrescentados pela lei de 30 de junho de 2022.
Na falta de deliberação tomada pela maioria do artigo 16.º, uma nova assembleia decide pela maioria simples do artigo 15.º. Se a ordem de trabalhos dessa nova assembleia apenas incidir sobre questões já inscritas, o prazo de convocatória pode ser reduzido a oito dias e as notificações de documentos não têm de ser repetidas (artigo 11.º do regulamento grão-ducal).
3. A dupla maioria (artigo 17.º)
Duas condições cumulativas: a maioria dos membros do syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) que represente pelo menos três quartos dos votos. Aplica-se aos:
- atos de aquisição imobiliária e atos de disposição;
- alteração, ou se for o caso elaboração, do règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) no que respeita à fruição, ao uso e à administração das partes comuns;
- obras que impliquem transformação, acrescento e melhoramento, com exceção das que passaram a estar abrangidas pelo artigo 16.º e das relativas às infraestruturas de acolhimento para as redes de banda larga (lei de 22 de março de 2017).
4. A unanimidade, e o que nenhuma maioria permite
A unanimidade é exigida para alterar a repartição dos encargos (artigo 8.º), salvo quando essa alteração é tornada necessária por obras ou atos regularmente votados — sendo então decidida pela mesma maioria que estes. É igualmente exigida para decidir a alienação de partes comuns cuja conservação é necessária ao respeito da afetação do edifício (artigo 18.º), e para uma sobrelevação ou a construção de edifícios novos realizada pela copropriedade (artigo 30.º).
Por último, um limite absoluto: a assembleia geral não pode, qualquer que seja a maioria, impor a um condómino uma alteração da afetação das suas partes privativas nem das modalidades da sua fruição, tal como resultam do regulamento da copropriedade (artigo 18.º).
Em caso de igualdade de votos
Se a assembleia não puder aprovar uma deliberação por haver repartição igual dos votos, prevalece a decisão a favor da qual votou o maior número de condóminos. Havendo igualdade tanto de votos como de condóminos, procede-se imediatamente a uma segunda votação; se a igualdade persistir, qualquer condómino pode recorrer ao tribunal de comarca (artigo 19.º-1).
É sempre necessária uma assembleia?
Não necessariamente. As deliberações relativas à manutenção e à reabilitação das partes comuns — mesmo quando se trate da substituição de um elemento inutilizável por uma instalação mais perfeita — podem ser tomadas fora da assembleia, por via de consulta escrita, desde que o syndic tenha submetido todos os elementos de apreciação necessários, nomeadamente o custo das obras. O recurso a este procedimento deve ser previamente autorizado pelo conseil syndical, se existir (artigo 14.º da lei).
Muitas informações encontradas em linha descrevem o direito francês da copropriedade. Os limiares, as designações dos artigos e os procedimentos diferem. Para o seu edifício, só contam a lei luxemburguesa e o seu regulamento da copropriedade.
Está a preparar uma deliberação e pergunta-se qual a maioria que lhe é aplicável? É exatamente o tipo de questão a colocar-nos antes da assembleia: a qualificação da decisão determina a sua validade.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.