Das ist die häufigste Frage — und die, zu der man am meisten Ungenaues liest. In Luxemburg ergeben sich die Mehrheitsregeln aus den Artikeln 15 bis 18 des geänderten Gesetzes vom 16. Mai 1975. Es sind nicht die Regeln des französischen Rechts: das französische Gesetz von 1965 und die Texte, die es geändert haben, gelten hier nicht.
Ausgangspunkt: jeder Wohnungseigentümer verfügt über eine Stimmenzahl, die seinem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum entspricht (Artikel 19). Die Stimmen zählen also in Tausendsteln, nicht nach Köpfen — außer bei der doppelten Mehrheit, die beides zählt.
1. Die einfache Mehrheit (Artikel 15)
Das ist die Regelung des allgemeinen Rechts: die Beschlüsse werden mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer durch einen ordnungsgemäß bestellten Bevollmächtigten gefasst, sofern alle Wohnungseigentümer ordnungsgemäß eingeladen wurden und das Gesetz nichts anderes bestimmt.
Unter diese Mehrheit fallen insbesondere: die Genehmigung der Abrechnung, die Beschlussfassung über den Haushaltsplan, die laufende Instandhaltung und die laufenden Reparaturen, die Vergütungsbedingungen des Syndic und die besonderen Modalitäten der Ausführung seines Mandats (Artikel 19 der großherzoglichen Verordnung) sowie die Höhe des Beitrags zum Instandhaltungsfonds (fonds de travaux) nach Artikel 11 bis des Gesetzes.
2. Die absolute Mehrheit (Artikel 16)
Hier berechnet sich die Mehrheit nach den Stimmen aller Wohnungseigentümer — der anwesenden, der vertretenen und der abwesenden. In einer in Tausendsteln ausgedrückten Eigentümergemeinschaft sind also mehr als 500 Tausendstel zu erreichen. Betroffen sind Beschlüsse über:
- jede Übertragung der Befugnis, eine der einfachen Mehrheit unterliegende Entscheidung zu treffen;
- die Genehmigung für bestimmte Wohnungseigentümer, auf eigene Kosten Arbeiten auszuführen, die das Gemeinschaftseigentum oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen und seiner Zweckbestimmung entsprechen;
- die Bestellung oder die Abberufung des Syndic und der Mitglieder des Verwaltungsrats (conseil syndical);
- Reparatur-, Sanierungs- oder Ersatzarbeiten, die eine Verbesserung oder eine Umgestaltung bestehender Ausstattungselemente mit sich bringen;
- Arbeiten zur energetischen Sanierung;
- Arbeiten zur Errichtung von Infrastrukturen im Gemeinschaftseigentum zur Vorbereitung der Installation von Technikschächten;
- Arbeiten zur Errichtung von Anlagen zur Erzeugung und Speicherung von Energie aus erneuerbaren Quellen im Gemeinschaftseigentum.
Die drei letzten Fälle wurden durch das Gesetz vom 30. Juni 2022 hinzugefügt.
Kommt ein Beschluss mit der Mehrheit des Artikels 16 nicht zustande, so entscheidet eine neue Versammlung mit der einfachen Mehrheit des Artikels 15. Betrifft die Tagesordnung dieser neuen Versammlung nur bereits aufgenommene Fragen, so kann die Einladungsfrist auf acht Tage verkürzt werden, und die Zustellung der Unterlagen muss nicht wiederholt werden (Artikel 11 der großherzoglichen Verordnung).
3. Die doppelte Mehrheit (Artikel 17)
Zwei Voraussetzungen müssen zusammen erfüllt sein: die Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertritt. Sie gilt für:
- Rechtsgeschäfte über den Erwerb von Immobilien und Verfügungsgeschäfte;
- die Änderung oder gegebenenfalls die Erstellung der Teilungserklärung (règlement de copropriété) hinsichtlich der Nutzung, des Gebrauchs und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums;
- Arbeiten, die Umgestaltung, Erweiterung und Verbesserung umfassen, mit Ausnahme derjenigen, die nunmehr unter Artikel 16 fallen, und derjenigen, die Aufnahmeinfrastrukturen für Breitbandnetze betreffen (Gesetz vom 22. März 2017).
4. Die Einstimmigkeit, und was keine Mehrheit erlaubt
Einstimmigkeit ist erforderlich, um die Kostenverteilung zu ändern (Artikel 8), es sei denn, diese Änderung wird durch ordnungsgemäß beschlossene Arbeiten oder Rechtsgeschäfte notwendig — dann wird sie mit derselben Mehrheit beschlossen wie diese. Einstimmigkeit ist ebenso erforderlich, um die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum zu beschließen, dessen Erhaltung für die Einhaltung der Zweckbestimmung des Gebäudes notwendig ist (Artikel 18), sowie für eine Aufstockung oder die Errichtung neuer Gebäude durch die Eigentümergemeinschaft (Artikel 30).
Und schließlich eine absolute Grenze: die Eigentümerversammlung kann einem Wohnungseigentümer mit keiner Mehrheit, welche auch immer, eine Änderung der Zweckbestimmung seines Sondereigentums oder der Modalitäten seiner Nutzung auferlegen, wie sie sich aus der Teilungserklärung ergeben (Artikel 18).
Bei Stimmengleichheit
Kann die Versammlung einen Beschluss wegen Stimmengleichheit nicht fassen, so gilt die Entscheidung, für die die größere Zahl von Wohnungseigentümern gestimmt hat. Besteht Gleichstand sowohl bei den Stimmen als auch bei der Zahl der Wohnungseigentümer, so wird unverzüglich ein zweiter Wahlgang durchgeführt; bleibt der Gleichstand bestehen, kann jeder Wohnungseigentümer das Bezirksgericht anrufen (Artikel 19-1).
Ist immer eine Versammlung erforderlich?
Nicht in jedem Fall. Beschlüsse über die Instandhaltung und die Sanierung des Gemeinschaftseigentums — auch wenn es um den Ersatz eines unbrauchbar gewordenen Elements durch eine höherwertige Anlage geht — können außerhalb der Versammlung im Wege der schriftlichen Befragung gefasst werden, vorausgesetzt, der Syndic hat alle erforderlichen Entscheidungsgrundlagen vorgelegt, insbesondere die Kosten der Arbeiten. Die Anwendung dieses Verfahrens muss vorab vom Verwaltungsrat genehmigt werden, sofern ein solcher besteht (Artikel 14 des Gesetzes).
Viele online verfügbare Informationen beschreiben das französische Wohnungseigentumsrecht. Die Schwellen, die Artikelbezeichnungen und die Verfahren unterscheiden sich. Für Ihr Gebäude zählen allein das luxemburgische Gesetz und Ihre Teilungserklärung.
Sie bereiten einen Beschluss vor und fragen sich, welche Mehrheit dafür gilt? Genau diese Frage sollten Sie uns vor der Versammlung stellen: die rechtliche Einordnung der Entscheidung bestimmt ihre Wirksamkeit.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.