C’est la question la plus posée, et celle sur laquelle on lit le plus d’approximations. Au Luxembourg, les règles de majorité découlent des articles 15 à 18 de la loi modifiée du 16 mai 1975. Elles ne sont pas celles du droit français : la loi française de 1965 et les textes qui l’ont modifiée ne s’appliquent pas ici.
Point de départ : chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (article 19). Les voix se comptent donc en millièmes, pas par tête — sauf dans la double majorité, qui compte les deux.
1. La majorité simple (article 15)
C’est le régime de droit commun : les décisions sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés par un mandataire régulier, tous les copropriétaires ayant été dûment convoqués, sauf si la loi en dispose autrement.
Relèvent de cette majorité, notamment : l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel, l’entretien et les réparations courantes, les conditions de rémunération du syndic et les modalités particulières d’exécution de son mandat (article 19 du règlement grand-ducal), ainsi que le montant de la cotisation au fonds de travaux (article 11 bis de la loi).
2. La majorité absolue (article 16)
Ici, la majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires — présents, représentés et absents. Dans une copropriété exprimée en millièmes, il faut donc réunir plus de 500 millièmes. Sont concernées les décisions portant sur :
- toute délégation du pouvoir de prendre une décision relevant de la majorité simple ;
- l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination ;
- la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
- les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement comportant une amélioration ou une transformation d’éléments d’équipement existants ;
- les travaux de rénovation énergétique ;
- les travaux de réalisation d’infrastructures dans les parties communes en préparation de l’installation de gaines techniques ;
- les travaux de réalisation d’installations de production et de stockage d’énergie à partir de sources renouvelables dans les parties communes.
Les trois derniers cas ont été ajoutés par la loi du 30 juin 2022.
À défaut de décision prise à la majorité de l’article 16, une nouvelle assemblée statue à la majorité simple de l’article 15. Si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications de pièces n’ont pas à être renouvelées (article 11 du règlement grand-ducal).
3. La double majorité (article 17)
Deux conditions cumulatives : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix. Elle s’applique aux :
- actes d’acquisition immobilière et actes de disposition ;
- modification, ou le cas échéant établissement, du règlement de copropriété pour ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
- travaux comportant transformation, addition et amélioration, à l’exception de ceux désormais rangés sous l’article 16 et de ceux relatifs aux infrastructures d’accueil pour les réseaux à haut débit (loi du 22 mars 2017).
4. L’unanimité, et ce qu’aucune majorité ne permet
L’unanimité est requise pour modifier la répartition des charges (article 8), sauf lorsque cette modification est rendue nécessaire par des travaux ou des actes régulièrement votés — elle est alors décidée à la même majorité que ceux-ci. Elle l’est également pour décider l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (article 18), et pour une surélévation ou la construction de bâtiments nouveaux réalisée par le syndicat (article 30).
Enfin, une limite absolue : l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété (article 18).
En cas d’égalité des voix
Si l’assemblée ne peut adopter une résolution en raison d’un partage égal des voix, la décision retenue est celle pour laquelle a voté le plus grand nombre de copropriétaires. S’il y a partage égal tant des voix que des copropriétaires, il est immédiatement procédé à un second vote ; si le partage persiste, tout copropriétaire peut saisir le tribunal d’arrondissement (article 19-1).
Faut-il toujours une assemblée ?
Pas systématiquement. Les décisions relatives à l’entretien et à la réfection des parties communes — même s’il s’agit du remplacement d’un élément hors d’état de servir par une installation plus perfectionnée — peuvent être prises hors assemblée, par voie de consultation écrite, à condition que le syndic ait soumis tous les éléments d’appréciation nécessaires, notamment le coût des travaux. Le recours à ce procédé doit être autorisé préalablement par le conseil syndical, s’il en existe un (article 14 de la loi).
Beaucoup d’informations trouvées en ligne décrivent le droit français de la copropriété. Les seuils, les intitulés d’articles et les procédures diffèrent. Pour votre immeuble, seuls comptent la loi luxembourgeoise et votre règlement de copropriété.
Vous préparez une résolution et vous vous demandez quelle majorité lui est applicable ? C’est exactement le type de question à nous poser en amont de l’assemblée : la qualification de la décision détermine sa validité.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.