Une assemblée se joue souvent sur les absents. Comprendre comment vos voix sont comptées, et comment les faire porter quand vous ne pouvez pas venir, change le résultat.
Combien de voix compte votre lot
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (article 19 de la loi). Ces quotes-parts figurent dans l’état descriptif de division, le plus souvent exprimées en millièmes.
Un garde-fou existe contre le copropriétaire majoritaire : lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Il ne peut donc pas, à lui seul, imposer ses décisions.
Autre règle utile : lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble, ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, ces copropriétaires participent seuls au vote sur les décisions concernant ces dépenses, chacun avec un nombre de voix proportionnel à sa participation (article 19).
La procuration
Le texte est bref et large : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire » (article 19). La procuration est un mandat au sens du Code civil. En pratique, elle doit être écrite, claire, datée et signée, et remise au syndic avant ou au début de l’assemblée — la feuille de présence mentionne le nom du mandataire et le nombre de voix dont il dispose (article 7 du règlement grand-ducal).
La loi ne restreint pas le choix du mandataire : un autre copropriétaire, un proche, un tiers, voire le syndic. Mais votre règlement de copropriété peut poser des restrictions, et il faut le vérifier : c’est lui qui tranchera dans votre immeuble. Évitez par ailleurs de confier votre voix à une personne en situation de conflit d’intérêts sur les points inscrits à l’ordre du jour.
Une procuration peut être générale (votre mandataire vote comme il l’entend) ou assortie de consignes, résolution par résolution. Dès lors que vous avez reçu l’ordre du jour et les pièces, la seconde formule est presque toujours préférable : votre position est consignée, et votre mandataire est protégé.
Y a-t-il un quorum ?
La loi luxembourgeoise ne subordonne pas la tenue de l’assemblée à un quorum de présence. L’assemblée délibère valablement dès lors que tous les copropriétaires ont été dûment convoqués (article 15) et que les points sont régulièrement inscrits à l’ordre du jour. Il n’y a donc pas de « seconde convocation pour défaut de quorum » comme dans d’autres systèmes.
La conséquence est importante : votre absence ne bloque pas l’assemblée, elle vous prive simplement de voix. Et pour toutes les décisions relevant de la majorité absolue — dont la désignation ou la révocation du syndic, l’autorisation de travaux privatifs sur les communs, la rénovation énergétique — la majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires. Une absence sans procuration pèse donc, en pratique, comme un vote défavorable.
Si vous êtes absent et en désaccord
Le copropriétaire défaillant (absent et non représenté) conserve, comme le copropriétaire opposant, le droit de contester une décision d’assemblée — mais dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 34). Ce délai est bref : lisez le procès-verbal dès réception.
Un doute sur la validité d’une procuration ou sur le décompte des voix de votre résidence ? Transmettez-nous le procès-verbal et la feuille de présence : nous vérifions avec vous.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.