Vous financez les travaux, ils profitent à votre seul lot : on en déduit souvent, à tort, qu’ils ne regardent que vous. Dès qu’ils touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la loi exige une autorisation de l’assemblée.
La règle
Relève de la majorité absolue — majorité des voix de tous les copropriétaires — « l’autorisation à donner à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 16 b) de la loi).
Deux conditions coexistent donc : une autorisation votée, et la conformité du projet à la destination de l’immeuble.
Les projets concernés
Dans la pratique, nécessitent une autorisation :
- la pose d’une unité extérieure de climatisation ou d’une pompe à chaleur en façade, sur balcon visible ou en toiture ;
- une véranda, la fermeture d’une loggia, la pose d’un garde-corps ou d’un brise-vue modifiant l’aspect ;
- le remplacement de fenêtres, volets ou portes-fenêtres lorsque le modèle, la teinte ou le matériau modifient l’aspect extérieur ;
- la pose d’un store, d’une antenne, d’une parabole ou d’une enseigne ;
- tout percement d’un élément de gros œuvre, toute traversée de partie commune pour un réseau ou une évacuation.
Lorsque les menuiseries sont, selon votre règlement, des parties privatives, leur remplacement « à l’identique » peut relever de votre seule initiative ; dès qu’il modifie l’aspect extérieur, l’autorisation redevient nécessaire. C’est encore une fois votre règlement de copropriété qui fixe la frontière.
Comment présenter votre demande
- Annoncez le projet au syndic avant l’envoi de la convocation, pour qu’il soit porté d’emblée à l’ordre du jour. À défaut, vous disposez de six jours à compter de la convocation pour demander l’inscription d’une question (article 4 du règlement grand-ducal).
- Joignez un descriptif technique, un plan ou un visuel (couleur, dimensions, emplacement), le devis de l’entreprise et, le cas échéant, une note acoustique pour un équipement bruyant.
- Proposez une rédaction de résolution : le projet de résolution doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour les questions visées à l’article 16 b) (article 5, 5°, du règlement grand-ducal).
- Prévoyez dans la résolution l’entretien ultérieur, la remise en état en cas de dépose, et la prise en charge des conséquences éventuelles sur les communs.
En cas de refus de l’assemblée
La loi du 30 juin 2022 a ajouté une voie de recours à l’article 16 b) : en cas de refus, le juge peut autoriser le ou les copropriétaires à exécuter ces travaux s’ils ne sont pas de nature à nuire à la solidité ou à l’esthétique de l’immeuble, ou à gêner les autres copropriétaires.
Pour les travaux d’amélioration relevant de l’article 26, un mécanisme voisin existe : lorsque l’assemblée refuse d’autoriser un ou plusieurs copropriétaires à les exécuter dans les parties communes, le tribunal d’arrondissement peut les y autoriser aux conditions qu’il fixe. Lorsqu’il est possible de réserver l’usage des installations à ceux qui les ont réalisées, les autres copropriétaires ne peuvent être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût ; lorsque cet usage ne peut leur être réservé, ils en supportent seuls le coût, mais le tribunal fixe les conditions d’utilisation par les autres et leur participation aux dépenses d’entretien, de fonctionnement et de réparation (article 27).
Selon la nature du projet, une autorisation communale ou d’urbanisme peut être requise, et des règles techniques peuvent s’appliquer. Le vote de l’assemblée porte sur le rapport entre vous et la copropriété, pas sur la conformité réglementaire de l’ouvrage.
Le risque des travaux non autorisés
Une autorisation ne couvre que ce qui a été décrit et voté. Des travaux réalisés sans autorisation, ou au-delà de ce qui a été autorisé, exposent à une action du syndicat — le syndic peut d’ailleurs agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée lorsqu’il s’agit d’assurer l’observation et l’exécution du règlement de copropriété (article 14) — et à une remise en état à vos frais. Le détour par l’assemblée coûte un peu de temps ; il évite beaucoup.
Nous soumettre un projet
Envoyez-nous votre descriptif et vos visuels : nous vous disons quelle majorité s’applique, ce que votre règlement prévoit, et comment formuler la résolution pour qu’elle soit votable.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.