Les travaux sur les parties communes relèvent de l’assemblée générale ; le syndic exécute ce qui a été voté (articles 20 et 21). La difficulté n’est pas de savoir qui décide, mais à quelle majorité : la loi classe les travaux par nature, et chaque catégorie a son régime.
Entretien et réparations courantes : majorité simple
Ces décisions relèvent du régime de droit commun de l’article 15 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Elles s’inscrivent normalement dans le budget prévisionnel voté.
Elles peuvent même, sous conditions, être prises hors assemblée : les décisions relatives à l’entretien et à la réfection des parties communes, « même s’il s’agit du remplacement d’un élément hors état de servir par une installation plus perfectionnée », peuvent être prises par voie de consultation écrite, à condition que le syndic ait soumis tous les éléments d’appréciation nécessaires et notamment le coût des travaux. Le recours à ce procédé doit être autorisé préalablement par le conseil syndical, s’il en existe un (article 14).
Remplacer en améliorant un équipement existant : majorité absolue
Les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement qui comportent une amélioration ou une transformation d’éléments d’équipement existants relèvent de la majorité absolue — majorité des voix de tous les copropriétaires (article 16 d)). C’est le cas typique du remplacement d’une chaudière hors d’état par un modèle plus performant.
Lorsque le règlement de copropriété met les dépenses relatives à ces travaux à la charge de certains copropriétaires seulement, ceux-ci seuls prennent part au vote, avec un nombre de voix proportionnel à leur participation auxdites dépenses.
Rénovation énergétique et énergie renouvelable : majorité absolue
Depuis la loi du 30 juin 2022, relèvent également de la majorité absolue les travaux de rénovation énergétique, la réalisation d’infrastructures en préparation de gaines techniques dans les parties communes, et la réalisation d’installations de production et de stockage d’énergie renouvelable dans les parties communes (article 16 e), f) et g)).
Transformation, addition, amélioration : double majorité
Hors des cas ci-dessus, les travaux comportant transformation, addition et amélioration requièrent la double majorité de l’article 17 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix.
L’assemblée statuant à cette majorité peut, à condition que ce soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration : adjonction d’éléments d’équipement nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou création de tels locaux (article 26). À la même majorité, elle fixe la répartition du coût des travaux en proportion des avantages qui en résulteront pour chacun des copropriétaires — sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part plus grande — ainsi que la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des éléments créés.
Surélévation et constructions nouvelles
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision est prise à l’unanimité de ses membres. L’aliénation du droit de surélever obéit à un régime particulier : majorité de l’article 17, accord des copropriétaires de l’étage supérieur, et confirmation par une assemblée spéciale si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments (article 30).
Vous ne pouvez pas empêcher des travaux régulièrement votés
« Aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale » en vertu des articles 16 d) et 26 (article 28). Un accès à votre lot peut donc être nécessaire, et doit être permis.
En contrepartie, celui qui subit un préjudice du fait des travaux — diminution définitive de la valeur de son lot, trouble de jouissance grave même temporaire, ou dégradations — a droit à une indemnité, à la charge de l’ensemble des copropriétaires (article 31).
Lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux, les conditions essentielles du contrat proposé doivent être notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour (article 5, 4°, du règlement grand-ducal). Un vote sur un chiffre annoncé en séance est un vote fragile.
Le recours contre une décision de travaux
Le copropriétaire opposant peut, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, saisir le tribunal civil pour faire reconnaître qu’une amélioration décidée au titre de l’article 26 présente un caractère somptuaire au regard de l’état, des caractéristiques et de la destination de l’immeuble ; la décision ne lui est alors pas opposable (articles 29 et 34).
Préparer un dossier de travaux avec nous
Qualifier correctement les travaux, c’est sécuriser le vote : une résolution votée à la mauvaise majorité est attaquable. Transmettez-nous votre projet et nous vous indiquons la catégorie applicable, les pièces à joindre à la convocation et la rédaction de la résolution.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.