Arbeiten am Gemeinschaftseigentum sind Sache der Eigentümerversammlung (assemblée générale); der Syndic führt das Beschlossene aus (Artikel 20 und 21). Die Schwierigkeit liegt nicht darin, wer entscheidet, sondern mit welcher Mehrheit: das Gesetz ordnet die Arbeiten nach ihrer Art, und jede Kategorie hat ihre eigene Regelung.
Instandhaltung und laufende Reparaturen: einfache Mehrheit
Diese Beschlüsse unterliegen der allgemeinen Regelung des Artikels 15: Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer. Sie fügen sich im Regelfall in den beschlossenen Haushaltsplan ein.
Sie können unter bestimmten Voraussetzungen sogar außerhalb der Versammlung gefasst werden: Beschlüsse über die Instandhaltung und die Sanierung des Gemeinschaftseigentums, „auch wenn es um den Ersatz eines unbrauchbar gewordenen Elements durch eine höherwertige Anlage geht“, können im Wege der schriftlichen Befragung gefasst werden, sofern der Syndic alle erforderlichen Entscheidungsgrundlagen und insbesondere die Kosten der Arbeiten vorgelegt hat. Die Anwendung dieses Verfahrens muss vorab vom Verwaltungsrat (conseil syndical) genehmigt werden, sofern ein solcher besteht (Artikel 14).
Eine bestehende Anlage verbessernd ersetzen: absolute Mehrheit
Reparatur-, Sanierungs- oder Ersatzarbeiten, die eine Verbesserung oder eine Umgestaltung bestehender Ausstattungselemente mit sich bringen, unterliegen der absoluten Mehrheit — Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer (Artikel 16 d)). Der typische Fall ist der Ersatz eines defekten Heizkessels durch ein leistungsfähigeres Modell.
Legt die Teilungserklärung (règlement de copropriété) die Kosten dieser Arbeiten nur bestimmten Wohnungseigentümern auf, so nehmen allein diese an der Abstimmung teil, mit einer Stimmenzahl im Verhältnis zu ihrer Beteiligung an diesen Kosten.
Energetische Sanierung und erneuerbare Energie: absolute Mehrheit
Seit dem Gesetz vom 30. Juni 2022 unterliegen der absoluten Mehrheit ebenfalls Arbeiten zur energetischen Sanierung, die Errichtung von Infrastrukturen zur Vorbereitung von Technikschächten im Gemeinschaftseigentum und die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung und Speicherung erneuerbarer Energie im Gemeinschaftseigentum (Artikel 16 e), f) und g)).
Umgestaltung, Erweiterung, Verbesserung: doppelte Mehrheit
Außerhalb der vorgenannten Fälle erfordern Arbeiten, die Umgestaltung, Erweiterung und Verbesserung umfassen, die doppelte Mehrheit des Artikels 17: Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertritt.
Die mit dieser Mehrheit beschließende Versammlung kann, sofern dies der Zweckbestimmung des Gebäudes entspricht, jede Verbesserung beschließen: Hinzufügung neuer Ausstattungselemente, Herrichtung von Räumen zur gemeinschaftlichen Nutzung oder Schaffung solcher Räume (Artikel 26). Mit derselben Mehrheit legt sie die Verteilung der Kosten der Arbeiten im Verhältnis zu den Vorteilen fest, die sich daraus für jeden Wohnungseigentümer ergeben — unbeschadet der Zustimmung einzelner von ihnen, einen größeren Anteil zu tragen — sowie die Verteilung der Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Ersatz der geschaffenen Elemente.
Aufstockung und Neubauten
Die Aufstockung oder die Errichtung von Gebäuden zur Schaffung neuen Sondereigentums darf durch die Eigentümergemeinschaft nur ausgeführt werden, wenn der Beschluss einstimmig von ihren Mitgliedern gefasst wird. Die Veräußerung des Aufstockungsrechts folgt einer besonderen Regelung: Mehrheit des Artikels 17, Zustimmung der Wohnungseigentümer des obersten Geschosses und Bestätigung durch eine Sonderversammlung, wenn das Anwesen mehrere Gebäude umfasst (Artikel 30).
Ordnungsgemäß beschlossene Arbeiten können Sie nicht verhindern
„Keiner der Wohnungseigentümer und keiner ihrer Rechtsinhaber darf die Ausführung der von der Eigentümerversammlung ordnungsgemäß und ausdrücklich beschlossenen Arbeiten behindern, auch nicht innerhalb seines Sondereigentums“, und zwar nach den Artikeln 16 d) und 26 (Artikel 28). Ein Zugang zu Ihrer Einheit kann daher erforderlich sein und muss gewährt werden.
Im Gegenzug hat derjenige, der durch die Arbeiten einen Schaden erleidet — dauerhafte Wertminderung seiner Einheit, schwere, auch nur zeitweilige Nutzungsbeeinträchtigung oder Beschädigungen —, Anspruch auf eine Entschädigung, die von allen Wohnungseigentümern zu tragen ist (Artikel 31).
Soll die Versammlung ein Rechtsgeschäft, ein Kostenangebot oder einen Auftrag für die Durchführung von Arbeiten genehmigen oder bewilligen, so müssen die wesentlichen Bedingungen des vorgeschlagenen Vertrags spätestens zugleich mit der Tagesordnung zugestellt werden (Artikel 5 Nr. 4 der großherzoglichen Verordnung). Eine Abstimmung über eine erst in der Sitzung genannte Zahl ist eine angreifbare Abstimmung.
Der Rechtsbehelf gegen einen Beschluss über Arbeiten
Der widersprechende Wohnungseigentümer kann innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zustellung des Protokolls das Zivilgericht anrufen, um feststellen zu lassen, dass eine nach Artikel 26 beschlossene Verbesserung angesichts des Zustands, der Merkmale und der Zweckbestimmung des Gebäudes einen übermäßigen Aufwand darstellt; der Beschluss ist ihm dann nicht entgegenzuhalten (Artikel 29 und 34).
Eine Bauakte mit uns vorbereiten
Die Arbeiten richtig einzuordnen heißt, die Abstimmung abzusichern: ein mit der falschen Mehrheit gefasster Beschluss ist angreifbar. Senden Sie uns Ihr Vorhaben, und wir nennen Ihnen die maßgebliche Kategorie, die der Einladung beizufügenden Unterlagen und die Formulierung des Beschlusses.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.