Fast alle Fragen, die uns gestellt werden, laufen auf diese hinaus. Die Einordnung eines Elements als Gemeinschafts- oder Sondereigentum bestimmt, wer über die Arbeiten entscheidet, wer sie zahlt und welche Versicherung eintritt.
Die gesetzlichen Begriffsbestimmungen
Sondereigentum sind die Teile der Gebäude und der Grundstücke, die der ausschließlichen Nutzung eines bestimmten Wohnungseigentümers vorbehalten sind; sie stehen in seinem Alleineigentum. Gemeinschaftseigentum sind die Teile, die der Nutzung oder dem Vorteil aller Wohnungseigentümer oder mehrerer von ihnen dienen (Artikel 3 des Gesetzes).
Beachten Sie das Ende dieser zweiten Begriffsbestimmung: es gibt Gemeinschaftseigentum, das nur bestimmten Einheiten dient — etwa ein Treppenhaus, das nur ein Gebäude einer Anlage erschließt. Die zugehörigen Kosten können allein von den betroffenen Einheiten getragen werden, die dann auch allein über die darauf bezogenen Beschlüsse abstimmen (Artikel 19).
Die Vermutungen, wenn die Urkunden schweigen
„Schweigen die Urkunden oder widersprechen sie sich“, so gelten als Gemeinschaftseigentum (Artikel 3):
- der Grund und Boden, die Höfe, die Parks und Gärten, die Zufahrten;
- der Rohbau der Gebäude, die gemeinschaftlichen Ausstattungselemente, einschließlich der dazugehörigen Leitungsabschnitte, die durch Sondereigentum verlaufen;
- die Schächte, Kanäle und Kaminköpfe;
- die Räume der gemeinschaftlichen Einrichtungen;
- die Durchgänge und Korridore.
Die Erwähnung der Leitungen ist im Alltag eine der nützlichsten: eine Steigleitung oder eine Fallleitung, die durch Ihre Wohnung verläuft, bleibt grundsätzlich Gemeinschaftseigentum — auch wenn sie in Ihrer Wand eingebaut ist.
Außerdem gelten Trennwände oder Mauern, die Sondereigentum voneinander trennen und nicht zum Rohbau gehören, als gemeinsame Grenzwände (mitoyenneté) zwischen den Räumen, die sie trennen (Artikel 3).
Sie greifen nur, „wenn die Urkunden schweigen oder sich widersprechen“. Ihre Teilungserklärung (règlement de copropriété) und Ihre Aufteilungsbeschreibung (état descriptif de division) können bestimmte Elemente anders einordnen. Genau das gilt für Fenster, Rollläden, Wohnungseingangstüren, Balkone und Terrassen: ihre Einordnung ist in Luxemburg von Gebäude zu Gebäude verschieden. Es gibt keine allgemeine Antwort, die für alle Eigentümergemeinschaften gilt: die Antwort steht in Ihrer Teilungserklärung, und wir prüfen sie gemeinsam mit Ihnen.
Das Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht
Behält die Teilungserklärung die Nutzung eines Gemeinschaftseigentums einem Wohnungseigentümer vor, so treffen die Kosten seiner Instandhaltung allein diesen; ist diese Nutzung mehreren vorbehalten, so werden sie unter ihnen im Verhältnis zum relativen Wert ihrer Nutzungsrechte verteilt. Diese Regel gilt jedoch nicht für Ausgaben, die den Rohbau und insbesondere die Abdichtung betreffen (Artikel 7).
Konkret bedeutet das für eine Terrasse, die Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht ist: die laufende Instandhaltung liegt bei Ihnen, die Abdichtung bei der Eigentümergemeinschaft.
Was Sie bei sich tun dürfen
Der Wohnungseigentümer „nutzt das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum frei, unter der Bedingung, weder die Rechte der anderen Wohnungseigentümer noch die Zweckbestimmung des Gebäudes zu beeinträchtigen“ (Artikel 2). Diese Freiheit ist wirklich, hat aber zwei Grenzen: die Rechte der anderen und die in den Urkunden festgelegte Zweckbestimmung des Gebäudes. Die Teilungserklärung darf Ihren Rechten im Übrigen keine Beschränkungen auferlegen, die nicht durch die Zweckbestimmung des Gebäudes gerechtfertigt sind (Artikel 10).
Die Nebenrechte am Gemeinschaftseigentum
Das Recht, ein gemeinschaftliches Gebäude aufzustocken, das Recht, neue Gebäude in gemeinschaftlichen Höfen, Parks oder Gärten zu errichten, und das mit dem Gemeinschaftseigentum verbundene Recht der Grenzbebauung sind Nebenrechte am Gemeinschaftseigentum. Sie können nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer ausgeübt werden (Artikel 3).
Der Zuständigkeitsbereich des Syndic
Die Eigentümergemeinschaft hat die Erhaltung des Gebäudes und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand (Artikel 11). Der Syndic handelt in diesem Rahmen: er greift nicht in Ihr Sondereigentum ein und kann dort keine Ausgaben für Rechnung der Eigentümergemeinschaft veranlassen. Betrifft ein Schaden im Sondereigentum jedoch das Gemeinschaftseigentum — etwa ein Wasseraustritt an einer durchlaufenden Leitung —, so wird der Fall zur Sache der Gemeinschaft.
Ein Zweifel zu Ihrem Gebäude
Bevor Sie eine Ausgabe oder ein Kräftemessen auf sich nehmen, lassen Sie das betroffene Element einordnen. Senden Sie uns eine Beschreibung (und wenn möglich ein Foto) unter Angabe Ihrer Residenz und Ihrer Einheit: wir nehmen Ihre Teilungserklärung und die Aufteilungsbeschreibung zur Hand und sagen Ihnen, was dort vorgesehen ist.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.