Presque toutes les questions que l’on nous pose reviennent à celle-ci. La qualification d’un élément en partie commune ou privative détermine qui décide des travaux, qui les paie, et quelle assurance intervient.
Les définitions légales
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; elles sont sa propriété exclusive. Sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (article 3 de la loi).
Notez bien la fin de cette seconde définition : il existe des parties communes qui ne servent qu’à certains lots — une cage d’escalier desservant un seul bâtiment d’un ensemble, par exemple. Leurs charges peuvent n’être supportées que par les lots concernés, lesquels votent alors seuls sur les décisions qui s’y rapportent (article 19).
Les présomptions quand les titres sont muets
« Dans le silence ou la contradiction des titres », sont réputés parties communes (article 3) :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
La mention des canalisations est l’une des plus utiles au quotidien : une colonne montante ou une chute qui traverse votre appartement reste, en principe, une partie commune — même encastrée dans votre mur.
Par ailleurs, les cloisons ou murs séparant des parties privatives et non comprises dans le gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent (article 3).
Elles ne jouent que « dans le silence ou la contradiction des titres ». Votre règlement de copropriété et votre état descriptif de division peuvent qualifier différemment certains éléments. C’est précisément le cas des fenêtres, volets, portes palières, balcons et terrasses : leur régime varie d’un immeuble à l’autre au Luxembourg. Il n’existe pas de réponse générale valable pour toutes les copropriétés : la réponse est dans votre règlement, et nous la vérifions avec vous.
Les parties communes à jouissance réservée
Lorsque le règlement de copropriété réserve la jouissance d’une partie commune à un copropriétaire, la charge de son entretien n’incombe qu’à celui-ci ; si cette jouissance est réservée à plusieurs, elle est répartie entre eux proportionnellement à la valeur relative de leurs droits de jouissance. Mais cette règle ne s’applique pas aux dépenses afférentes au gros œuvre, et notamment à l’étanchéité (article 7).
Concrètement, pour une terrasse qui est une partie commune à jouissance privative : l’entretien courant vous revient, l’étanchéité revient à la copropriété.
Ce que vous pouvez faire chez vous
Le copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 2). Cette liberté est réelle, mais elle a deux bornes : les droits des autres, et la destination de l’immeuble telle que définie par les actes. Le règlement de copropriété ne peut d’ailleurs imposer aucune restriction à vos droits en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (article 10).
Les droits accessoires aux parties communes
Le droit de surélever un bâtiment commun, celui d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins communs, et le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes sont des droits accessoires aux parties communes. Ils ne peuvent être exercés que du consentement de tous les copropriétaires (article 3).
Le périmètre du syndic
Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (article 11). Le syndic agit dans ce périmètre : il n’intervient pas sur vos parties privatives, et il ne peut pas y engager de dépenses pour le compte de la copropriété. En revanche, lorsqu’un désordre privatif met en cause des parties communes — une fuite sur une canalisation traversante, par exemple — le dossier devient commun.
Un doute sur votre immeuble
Avant d’engager une dépense ou un bras de fer, faites qualifier l’élément concerné. Envoyez-nous une description (et une photo si possible) en précisant votre résidence et votre lot : nous reprenons votre règlement de copropriété et l’état descriptif de division, et nous vous disons ce qu’ils prévoient.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.