Quase todas as questões que nos são colocadas se reconduzem a esta. A qualificação de um elemento como parte comum ou privativa determina quem decide as obras, quem as paga e que seguro intervém.
As definições legais
São privativas as partes dos edifícios e dos terrenos reservadas ao uso exclusivo de um condómino determinado; são a sua propriedade exclusiva. São comuns as partes afetas ao uso ou à utilidade de todos os condóminos ou de vários deles (artigo 3.º da lei).
Repare bem no final desta segunda definição: existem partes comuns que servem apenas algumas frações — uma caixa de escadas que serve um único edifício de um conjunto, por exemplo. Os seus encargos podem ser suportados apenas pelas frações em causa, as quais votam então sozinhas sobre as deliberações que lhes dizem respeito (artigo 19.º).
As presunções quando os títulos são omissos
«No silêncio ou na contradição dos títulos», são considerados partes comuns (artigo 3.º):
- o solo, os pátios, os parques e jardins, as vias de acesso;
- a estrutura dos edifícios, os elementos de equipamento comum, incluindo as partes das canalizações a eles afetas que atravessam locais privativos;
- as caixas, condutas e chaminés;
- os locais dos serviços comuns;
- as passagens e corredores.
A menção das canalizações é uma das mais úteis no dia a dia: uma coluna montante ou uma coluna de queda que atravessa o seu apartamento continua a ser, em princípio, uma parte comum — mesmo embutida na sua parede.
Além disso, as paredes ou tabiques que separam partes privativas e não estão compreendidos na estrutura presumem-se meeiros entre os locais que separam (artigo 3.º).
Só valem «no silêncio ou na contradição dos títulos». O seu règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) e o seu état descriptif de division (descrição e divisão do edifício) podem qualificar determinados elementos de outro modo. É precisamente o caso das janelas, estores, portas de patamar, varandas e terraços: o seu regime varia de um edifício para outro no Luxemburgo. Não existe uma resposta geral válida para todas as copropriedades: a resposta está no seu regulamento, e nós verificamo-la consigo.
As partes comuns de fruição reservada
Quando o regulamento da copropriedade reserva a fruição de uma parte comum a um condómino, o encargo da sua manutenção só incumbe a este; se essa fruição for reservada a vários, é repartida entre eles proporcionalmente ao valor relativo dos seus direitos de fruição. Mas esta regra não se aplica às despesas relativas à estrutura do edifício, nomeadamente à impermeabilização (artigo 7.º).
Concretamente, para um terraço que é parte comum de fruição privativa: a manutenção corrente é sua, a impermeabilização é da copropriedade.
O que pode fazer em casa
O condómino «usa e frui livremente das partes privativas e das partes comuns na condição de não lesar nem os direitos dos outros condóminos nem a afetação do edifício» (artigo 2.º). Esta liberdade é real, mas tem dois limites: os direitos dos outros e a afetação do edifício tal como definida pelos títulos. O regulamento da copropriedade não pode, de resto, impor qualquer restrição aos seus direitos fora das que sejam justificadas pela afetação do edifício (artigo 10.º).
Os direitos acessórios das partes comuns
O direito de sobrelevar um edifício comum, o de erigir edifícios novos em pátios, parques ou jardins comuns e o direito de compropriedade das paredes meeiras relativo às partes comuns são direitos acessórios das partes comuns. Só podem ser exercidos com o consentimento de todos os condóminos (artigo 3.º).
O perímetro do syndic (administrador de condomínios)
O syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) tem por objeto a conservação do edifício e a administração das partes comuns (artigo 11.º). O syndic atua dentro desse perímetro: não intervém nas suas partes privativas e não pode aí assumir despesas por conta da copropriedade. Em contrapartida, quando uma anomalia privativa põe em causa partes comuns — uma fuga numa canalização de atravessamento, por exemplo — o processo torna-se comum.
Uma dúvida sobre o seu edifício
Antes de assumir uma despesa ou um braço de ferro, mande qualificar o elemento em causa. Envie-nos uma descrição (e uma fotografia, se possível) indicando a sua residência e a sua fração: retomamos o seu regulamento da copropriedade e o état descriptif de division, e dizemos-lhe o que preveem.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.