As obras nas partes comuns são da competência da assembleia geral (assemblée générale); o syndic (administrador de condomínios) executa o que foi votado (artigos 20.º e 21.º). A dificuldade não está em saber quem decide, mas com que maioria: a lei classifica as obras pela sua natureza, e cada categoria tem o seu regime.
Manutenção e reparações correntes: maioria simples
Estas deliberações cabem no regime de direito comum do artigo 15.º: maioria dos votos dos condóminos presentes ou representados. Inscrevem-se normalmente no orçamento previsional votado.
Podem mesmo, em certas condições, ser tomadas fora da assembleia: as deliberações relativas à manutenção e à reabilitação das partes comuns, «mesmo quando se trate da substituição de um elemento inutilizável por uma instalação mais perfeita», podem ser tomadas por via de consulta escrita, desde que o syndic tenha submetido todos os elementos de apreciação necessários e, nomeadamente, o custo das obras. O recurso a este procedimento deve ser previamente autorizado pelo conseil syndical (comissão de condóminos), se existir (artigo 14.º).
Substituir melhorando um equipamento existente: maioria absoluta
As obras de reparação, de reabilitação ou de substituição que impliquem um melhoramento ou uma transformação de elementos de equipamento existentes cabem na maioria absoluta — maioria dos votos de todos os condóminos (artigo 16.º-d)). É o caso típico da substituição de uma caldeira inutilizável por um modelo mais eficiente.
Quando o règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) coloca as despesas relativas a estas obras a cargo de apenas alguns condóminos, só estes participam na votação, com um número de votos proporcional à sua participação nessas despesas.
Renovação energética e energia renovável: maioria absoluta
Desde a lei de 30 de junho de 2022, cabem igualmente na maioria absoluta as obras de renovação energética, a realização de infraestruturas em preparação de condutas técnicas nas partes comuns e a realização de instalações de produção e de armazenamento de energia renovável nas partes comuns (artigo 16.º-e), f) e g)).
Transformação, acrescento, melhoramento: dupla maioria
Fora dos casos acima, as obras que impliquem transformação, acrescento e melhoramento exigem a dupla maioria do artigo 17.º: maioria dos membros do syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) que represente pelo menos três quartos dos votos.
A assembleia que delibere com esta maioria pode, desde que seja conforme à afetação do edifício, decidir qualquer melhoramento: acrescento de elementos de equipamento novos, arranjo de locais afetos ao uso comum ou criação de tais locais (artigo 26.º). Com a mesma maioria, fixa a repartição do custo das obras em proporção das vantagens que delas resultarão para cada um dos condóminos — salvo tendo em conta o acordo de alguns deles para suportar uma parte maior — bem como a repartição das despesas de funcionamento, de manutenção e de substituição dos elementos criados.
Sobrelevação e construções novas
A sobrelevação ou a construção de edifícios com o fim de criar novos locais privativos só pode ser realizada por iniciativa da copropriedade se a deliberação for tomada por unanimidade dos seus membros. A alienação do direito de sobrelevar obedece a um regime próprio: maioria do artigo 17.º, acordo dos condóminos do piso superior e confirmação por uma assembleia especial se o edifício compreender vários corpos (artigo 30.º).
Não pode impedir obras regularmente votadas
«Nenhum dos condóminos nem dos seus titulares de direitos pode obstar à execução, mesmo no interior das suas partes privativas, das obras regular e expressamente decididas pela assembleia geral» ao abrigo dos artigos 16.º-d) e 26.º (artigo 28.º). O acesso à sua fração pode, por isso, ser necessário, e deve ser permitido.
Em contrapartida, quem sofra um prejuízo por causa das obras — diminuição definitiva do valor da sua fração, privação grave do uso, mesmo temporária, ou degradações — tem direito a uma indemnização, a cargo do conjunto dos condóminos (artigo 31.º).
Quando a assembleia é chamada a aprovar ou a autorizar uma transação, um orçamento ou um contrato para a realização de obras, as condições essenciais do contrato proposto devem ser notificadas, no limite, ao mesmo tempo que a ordem de trabalhos (artigo 5.º, 4.º, do regulamento grão-ducal). Uma votação sobre um valor anunciado na própria sessão é uma votação frágil.
O recurso contra uma deliberação de obras
O condómino que votou contra pode, no prazo de dois meses a contar da notificação da ata, recorrer ao tribunal civil para que se reconheça que um melhoramento decidido ao abrigo do artigo 26.º tem caráter de despesa excessiva face ao estado, às características e à afetação do edifício; a deliberação não lhe é então oponível (artigos 29.º e 34.º).
Preparar um processo de obras connosco
Qualificar corretamente as obras é garantir a votação: uma deliberação votada com a maioria errada é atacável. Envie-nos o seu projeto e indicamos-lhe a categoria aplicável, os documentos a juntar à convocatória e a redação da deliberação.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.