Financia as obras e elas aproveitam apenas à sua fração: deduz-se muitas vezes, erradamente, que só a si dizem respeito. A partir do momento em que afetam as partes comuns ou o aspeto exterior do edifício, a lei exige uma autorização da assembleia.
A regra
Cabe na maioria absoluta — maioria dos votos de todos os condóminos — «a autorização a dar a determinados condóminos para realizarem a expensas suas obras que afetem as partes comuns ou o aspeto exterior do edifício, e conformes à afetação deste» (artigo 16.º-b) da lei).
Coexistem, portanto, duas condições: uma autorização votada e a conformidade do projeto com a afetação do edifício.
Os projetos em causa
Na prática, exigem autorização:
- a instalação de uma unidade exterior de ar condicionado ou de uma bomba de calor na fachada, em varanda visível ou na cobertura;
- uma marquise, o fecho de uma loggia, a colocação de uma guarda ou de um painel de privacidade que altere o aspeto;
- a substituição de janelas, estores ou portas-janelas quando o modelo, a tonalidade ou o material alterem o aspeto exterior;
- a instalação de um toldo, de uma antena, de uma parabólica ou de um letreiro;
- qualquer abertura num elemento da estrutura, qualquer atravessamento de parte comum para uma rede ou um escoamento.
Quando as caixilharias são, segundo o seu regulamento, partes privativas, a sua substituição «igual ao existente» pode depender apenas da sua iniciativa; a partir do momento em que altera o aspeto exterior, a autorização volta a ser necessária. É, uma vez mais, o seu règlement de copropriété (regulamento da copropriedade) que fixa a fronteira.
Como apresentar o seu pedido
- Anuncie o projeto ao syndic (administrador de condomínios) antes do envio da convocatória, para que seja desde logo inscrito na ordem de trabalhos. Na sua falta, dispõe de seis dias a contar da convocatória para pedir a inscrição de uma questão (artigo 4.º do regulamento grão-ducal).
- Junte um descritivo técnico, uma planta ou uma imagem (cor, dimensões, localização), o orçamento da empresa e, se for o caso, uma nota acústica para um equipamento ruidoso.
- Proponha uma redação de deliberação: o projeto de deliberação deve ser notificado, no limite, ao mesmo tempo que a ordem de trabalhos quanto às questões previstas no artigo 16.º-b) (artigo 5.º, 5.º, do regulamento grão-ducal).
- Preveja na deliberação a manutenção posterior, a reposição do estado anterior em caso de remoção e a assunção das eventuais consequências nas partes comuns.
Em caso de recusa da assembleia
A lei de 30 de junho de 2022 acrescentou uma via de recurso ao artigo 16.º-b): em caso de recusa, o tribunal pode autorizar o condómino ou os condóminos a executar essas obras se não forem de natureza a prejudicar a solidez ou a estética do edifício, ou a incomodar os restantes condóminos.
Para as obras de melhoramento que cabem no artigo 26.º existe um mecanismo próximo: quando a assembleia recusa autorizar um ou vários condóminos a executá-las nas partes comuns, o tribunal de comarca pode autorizá-los nas condições que fixar. Quando é possível reservar o uso das instalações a quem as realizou, os restantes condóminos só podem ser autorizados a utilizá-las pagando a sua quota-parte do custo; quando esse uso não lhes pode ser reservado, suportam sozinhos o custo, mas o tribunal fixa as condições de utilização pelos demais e a sua participação nas despesas de manutenção, de funcionamento e de reparação (artigo 27.º).
Segundo a natureza do projeto, pode ser exigida uma autorização municipal ou urbanística, e podem aplicar-se regras técnicas. A votação da assembleia incide sobre a relação entre o condómino e a copropriedade, não sobre a conformidade regulamentar da obra.
O risco das obras não autorizadas
Uma autorização só cobre o que foi descrito e votado. Obras realizadas sem autorização, ou além do que foi autorizado, expõem a uma ação da copropriedade — o syndic pode, de resto, recorrer a tribunal sem autorização prévia da assembleia quando se trata de assegurar a observância e a execução do regulamento da copropriedade (artigo 14.º) — e a uma reposição do estado anterior a expensas suas. O desvio pela assembleia custa um pouco de tempo; evita muito.
Submeter-nos um projeto
Envie-nos o seu descritivo e as suas imagens: dizemos-lhe que maioria se aplica, o que o seu regulamento prevê, e como formular a deliberação para que seja votável.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.