Sie finanzieren die Arbeiten, sie kommen allein Ihrer Einheit zugute: daraus wird oft zu Unrecht geschlossen, sie betreffen nur Sie. Sobald sie das Gemeinschaftseigentum oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes berühren, verlangt das Gesetz eine Genehmigung der Versammlung.
Die Regel
Der absoluten Mehrheit — Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer — unterliegt „die Genehmigung, die bestimmten Wohnungseigentümern zu erteilen ist, auf eigene Kosten Arbeiten auszuführen, die das Gemeinschaftseigentum oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen und seiner Zweckbestimmung entsprechen“ (Artikel 16 b) des Gesetzes).
Zwei Voraussetzungen bestehen also nebeneinander: eine beschlossene Genehmigung und die Übereinstimmung des Vorhabens mit der Zweckbestimmung des Gebäudes.
Die betroffenen Vorhaben
In der Praxis genehmigungsbedürftig sind:
- der Einbau eines Außengeräts einer Klimaanlage oder einer Wärmepumpe an der Fassade, auf einem sichtbaren Balkon oder auf dem Dach;
- ein Wintergarten, die Verglasung einer Loggia, der Einbau eines Geländers oder eines Sichtschutzes, der das Erscheinungsbild verändert;
- der Austausch von Fenstern, Rollläden oder Fenstertüren, wenn Modell, Farbton oder Material das äußere Erscheinungsbild verändern;
- der Einbau einer Markise, einer Antenne, einer Satellitenschüssel oder eines Firmenschilds;
- jede Durchbohrung eines Rohbauteils, jede Durchführung durch Gemeinschaftseigentum für eine Leitung oder eine Entsorgung.
Sind die Fenster und Türen nach Ihrer Teilungserklärung (règlement de copropriété) Sondereigentum, so kann ihr Austausch „in gleicher Ausführung“ allein Ihrer Initiative unterliegen; sobald er das äußere Erscheinungsbild verändert, wird die Genehmigung wieder erforderlich. Auch hier zieht Ihre Teilungserklärung die Grenze.
Wie Sie Ihren Antrag stellen
- Melden Sie das Vorhaben dem Syndic vor dem Versand der Einladung, damit es von Anfang an auf die Tagesordnung kommt. Andernfalls haben Sie sechs Tage ab der Einladung, um die Aufnahme eines Punktes zu verlangen (Artikel 4 der großherzoglichen Verordnung).
- Fügen Sie eine technische Beschreibung, einen Plan oder eine Ansicht (Farbe, Maße, Standort), das Kostenangebot des Unternehmens und bei einem geräuschintensiven Gerät gegebenenfalls ein Schallgutachten bei.
- Schlagen Sie eine Formulierung des Beschlusses vor: die Beschlussvorlage muss für die in Artikel 16 b) genannten Fragen spätestens zugleich mit der Tagesordnung zugestellt werden (Artikel 5 Nr. 5 der großherzoglichen Verordnung).
- Regeln Sie im Beschluss die spätere Instandhaltung, die Wiederherstellung bei einem Rückbau und die Übernahme etwaiger Folgen für das Gemeinschaftseigentum.
Bei Ablehnung durch die Versammlung
Das Gesetz vom 30. Juni 2022 hat Artikel 16 b) einen Rechtsbehelf hinzugefügt: bei Ablehnung kann das Gericht dem oder den Wohnungseigentümern die Ausführung dieser Arbeiten genehmigen, wenn sie nicht geeignet sind, die Standsicherheit oder das Erscheinungsbild des Gebäudes zu beeinträchtigen oder die anderen Wohnungseigentümer zu beeinträchtigen.
Für Verbesserungsarbeiten nach Artikel 26 gibt es einen ähnlichen Mechanismus: lehnt die Versammlung es ab, einem oder mehreren Wohnungseigentümern deren Ausführung im Gemeinschaftseigentum zu genehmigen, so kann das Bezirksgericht sie unter den von ihm festgelegten Bedingungen genehmigen. Ist es möglich, die Nutzung der Anlagen denjenigen vorzubehalten, die sie errichtet haben, so darf den anderen Wohnungseigentümern die Nutzung nur gegen Zahlung ihres Kostenanteils gestattet werden; kann diese Nutzung ihnen nicht vorbehalten werden, so tragen sie die Kosten allein, das Gericht legt jedoch die Nutzungsbedingungen für die anderen und deren Beteiligung an den Kosten der Instandhaltung, des Betriebs und der Reparatur fest (Artikel 27).
Je nach Art des Vorhabens kann eine Genehmigung der Gemeinde oder eine Baugenehmigung erforderlich sein, und es können technische Vorschriften gelten. Die Abstimmung der Versammlung betrifft das Verhältnis zwischen Ihnen und der Eigentümergemeinschaft, nicht die Übereinstimmung des Bauwerks mit den Vorschriften.
Das Risiko nicht genehmigter Arbeiten
Eine Genehmigung deckt nur das, was beschrieben und beschlossen wurde. Ohne Genehmigung oder über das Genehmigte hinaus ausgeführte Arbeiten setzen Sie einer Klage der Eigentümergemeinschaft aus — der Syndic kann im Übrigen ohne vorherige Ermächtigung der Versammlung gerichtlich vorgehen, wenn es um die Einhaltung und Durchführung der Teilungserklärung geht (Artikel 14) — sowie einer Wiederherstellung auf Ihre Kosten. Der Umweg über die Versammlung kostet etwas Zeit; er erspart viel.
Uns ein Vorhaben vorlegen
Senden Sie uns Ihre Beschreibung und Ihre Ansichten: wir sagen Ihnen, welche Mehrheit gilt, was Ihre Teilungserklärung vorsieht und wie der Beschluss zu formulieren ist, damit über ihn abgestimmt werden kann.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.