Auf die nächste Versammlung zu warten ist nicht immer möglich. Das Gesetz erkennt dies an, begrenzt diese Ausnahme jedoch streng: sie dient der Erhaltung des Gebäudes und verlangt die unverzügliche Rückkehr vor die Wohnungseigentümer.
Der Gesetzestext
Unabhängig von den ihm im Übrigen übertragenen Befugnissen hat der Syndic die Aufgabe, „das Gebäude zu verwalten, für seine Erhaltung, seine Bewachung und seine Instandhaltung zu sorgen und bei Dringlichkeit aus eigener Initiative alle zu seiner Erhaltung erforderlichen Arbeiten ausführen zu lassen“ (Artikel 21 des Gesetzes).
Was unverzüglich folgen muss
Die Ausnahme ist kein Blankoscheck. „Lässt der Syndic bei Dringlichkeit aus eigener Initiative zur Erhaltung des Gebäudes erforderliche Arbeiten ausführen, so unterrichtet er die Wohnungseigentümer und beruft unverzüglich eine Eigentümerversammlung ein“ (Artikel 27 der großherzoglichen Verordnung). Die Versammlung bleibt also maßgeblich: sie wird nachträglich befasst, aber sie wird befasst.
Die Finanzierung des Eingriffs
Abweichend von der üblichen Regelung der Vorauszahlungen kann der Syndic für die Einrichtung der Baustelle und deren erste Materialbeschaffung ohne vorherige Beschlussfassung der Versammlung, jedoch nach Einholung der Stellungnahme des Verwaltungsrats (conseil syndical), sofern ein solcher besteht, die Zahlung einer Vorauszahlung verlangen, die ein Drittel des Betrags der Kostenschätzung der Arbeiten nicht übersteigen darf (Artikel 27 der großherzoglichen Verordnung). Über dieses Drittel hinaus und für den weiteren Verlauf der Baustelle muss die Versammlung entscheiden.
Was typischerweise dringlich ist
Der Begriff ist im Einzelfall zu beurteilen, gemessen an der Erhaltung des Gebäudes und der Sicherheit der Bewohner. Dieser Logik unterliegen üblicherweise:
- ein Rohrbruch oder ein laufender Wasserschaden;
- ein aktiver Wassereintritt am Dach;
- ein Ausfall der Heizung oder des Heizkessels in der kalten Jahreszeit;
- eine Aufzugsstörung;
- ein Stromausfall im Gemeinschaftseigentum;
- eine Sicherung oder ein Schlosserdienst nach Einbruch oder Schaden;
- eine Rohrreinigung im gemeinschaftlichen Leitungsnetz, ein Defekt des Garagentors, der die Zufahrt blockiert.
Was nicht darunter fällt
Ein alter und bekannter Mangel, eine Verschönerung, ein planbarer Ersatz, eine Anpassung an Vorschriften mit ferner Frist: diese Arbeiten gehen über die Versammlung, auch wenn sie wünschenswert sind. Als dringlich zu finanzieren, was hätte beschlossen werden können, ist genau das, was ein Verwaltungsrat zu kontrollieren hat.
Bei Gasaustritt, Brand, elektrischer Gefahr oder Einsturz rufen Sie vor allem anderen die Rettungsdienste. Die Meldung an den Syndic folgt danach. Wir nennen auf dieser Website keine Eingriffsfristen: die Organisation des Bereitschaftsdienstes und der Entstörungsverträge hängt von jeder Eigentümergemeinschaft und ihren Dienstleistern ab.
Wenn der Syndic nichts tut
Das Gesetz sieht einen Rechtsbehelf vor. Ist der Syndic verhindert oder untätig in der Wahrnehmung seiner Aufgabe, und fehlt eine Bestimmung in der Teilungserklärung (règlement de copropriété), so kann jeder Betroffene nach einer fünfzehn Tage erfolglos gebliebenen Mahnung an den Syndic beim Präsidenten des Bezirksgerichts beantragen, mit dieser Aufgabe ganz oder teilweise und für eine bestimmte Zeit entweder ein Mitglied des Verwaltungsrats oder einen vorläufigen Verwalter zu betrauen. Der Präsident entscheidet wie im Verfahren der einstweiligen Verfügung (Artikel 22).
Und wenn die Ursache bei Ihnen liegt
Der Syndic greift nicht in das Sondereigentum ein. Ein Mangel, der in Ihrer Einheit entsteht, ist Ihre Sache und die Ihrer Versicherung. Melden Sie ihn dennoch unverzüglich: eine Leitung, die durch Sondereigentum verläuft, ist grundsätzlich Gemeinschaftseigentum (Artikel 3), und die Einordnung ändert alles.
Uns eine Situation melden
Damit ein Eingriff schnell erfolgt, muss die Meldung genau sein: Residenz, Einheit, Geschoss, Art des Mangels, Uhrzeit der Feststellung, Fotos und Ihre direkten Kontaktdaten. Nutzen Sie das Meldeformular der Website oder rufen Sie das Büro während der Öffnungszeiten an.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.