Esperar pela próxima assembleia não é sempre possível. A lei reconhece-o, mas enquadra estritamente esta exceção: visa a salvaguarda do edifício e impõe um regresso imediato à decisão dos condóminos.
O texto
Independentemente dos poderes que lhe são conferidos por outra via, o syndic (administrador de condomínios) está encarregado «de administrar o edifício, de prover à sua conservação, à sua guarda e à sua manutenção e, em caso de urgência, de mandar executar por iniciativa própria todas as obras necessárias à salvaguarda do mesmo» (artigo 21.º da lei).
O que se deve seguir, sem demora
A exceção não é um cheque em branco. «Quando, em caso de urgência, o syndic manda executar, por iniciativa própria, obras necessárias à salvaguarda do edifício, informa os condóminos e convoca imediatamente uma assembleia geral» (artigo 27.º do regulamento grão-ducal). A assembleia continua, por isso, soberana: é chamada a pronunciar-se depois do facto, mas é chamada.
O financiamento da intervenção
Em derrogação do regime ordinário das provisões, o syndic pode, para abrir a obra e assegurar o seu primeiro aprovisionamento, pedir sem deliberação prévia da assembleia mas depois de ouvido o conseil syndical (comissão de condóminos), se existir, o pagamento de uma provisão que não pode exceder um terço do montante do orçamento estimativo das obras (artigo 27.º do regulamento grão-ducal). Além desse terço, e para o resto da obra, a assembleia deve pronunciar-se.
O que cabe tipicamente na urgência
A noção aprecia-se caso a caso, à luz da salvaguarda do edifício e da segurança dos ocupantes. Cabem habitualmente nesta lógica:
- uma rotura de canalização ou danos causados por água em curso;
- uma infiltração ativa na cobertura;
- uma avaria do aquecimento ou da caldeira na estação fria;
- um encravamento do elevador;
- um corte de eletricidade nas partes comuns;
- uma colocação em segurança ou uma intervenção de serralharia após arrombamento ou sinistro;
- um desentupimento de rede comum, uma avaria do portão da garagem que bloqueie os acessos.
O que não cabe na urgência
Uma anomalia antiga e conhecida, um embelezamento, uma substituição programável, uma regularização cujo prazo é distante: estas obras passam pela assembleia, mesmo que sejam desejáveis. Fazer financiar com urgência o que podia ser votado é precisamente o que um conseil syndical deve fiscalizar.
Em caso de fuga de gás, de incêndio, de risco elétrico ou de derrocada, chame os serviços de socorro antes de qualquer outra diligência. A comunicação ao syndic vem depois. Não anunciamos neste site qualquer prazo de intervenção: a organização das escalas de urgência e dos contratos de assistência depende de cada copropriedade e dos seus prestadores.
Se o syndic não fizer nada
A lei prevê um recurso. Em caso de impedimento do syndic ou de inércia da sua parte no exercício da sua missão, e na falta de estipulação do règlement de copropriété (regulamento da copropriedade), qualquer interessado pode, depois de uma interpelação ao syndic que tenha ficado sem resultado durante quinze dias, pedir ao presidente do tribunal de comarca que encarregue da totalidade ou de parte dessa missão, e por um tempo determinado, um membro do conseil syndical ou um administrador provisório. O presidente decide como em matéria de providências cautelares (artigo 22.º).
E se a origem estiver na sua fração
O syndic não intervém nas partes privativas. Uma anomalia que tenha origem na sua fração é da sua responsabilidade e do seu seguro. Comunique-a, no entanto, imediatamente: uma canalização que atravessa um local privativo é, em princípio, uma parte comum (artigo 3.º), e a qualificação muda tudo.
Comunicar-nos uma situação
Para que uma intervenção seja rápida, a comunicação deve ser precisa: residência, fração, piso, natureza da anomalia, hora da constatação, fotografias e os seus contactos diretos. Utilize o formulário de comunicação do site ou ligue para o escritório durante o horário de expediente.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.