C’est la réforme la plus structurante de ces dernières années pour les copropriétés luxembourgeoises. L’article 11 bis de la loi du 16 mai 1975, introduit par la loi du 30 juin 2022, impose la constitution d’un fonds de travaux. Le ministère du Logement précise qu’il est obligatoire depuis le 1er août 2023, y compris pour les constructions neuves.
À quoi il sert
Le texte est direct : « Les copropriétaires constituent un fonds de travaux pour faire face au coût des travaux décidés par l’assemblée générale. » L’objectif affiché par le ministère du Logement est de favoriser la rénovation générale et énergétique des immeubles bâtis. Il s’agit donc d’une épargne collective anticipée, et non d’une provision de trésorerie courante.
Comment il est alimenté
Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Le montant de la cotisation est décidé par l’assemblée générale votant à la majorité simple de l’article 15, sans pouvoir être inférieur au montant par mètre carré fixé à l’annexe de la loi, au prorata de la quote-part des copropriétaires (article 11 bis).
Ce montant minimal n’est pas uniforme : d’après le ministère du Logement, la cotisation annuelle minimale varie selon la classe d’isolation thermique du certificat de performance énergétique (CPE) de l’immeuble. La logique est incitative : moins l’immeuble est performant, plus l’effort d’épargne minimal est élevé. L’assemblée peut voter davantage que le minimum, jamais moins.
Les cotisations sont appelées par le syndic au même titre que les autres versements prévus à l’article 25 du règlement grand-ducal, dont elles constituent le 5° depuis le règlement grand-ducal du 30 juin 2022.
« Les cotisations versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. » (article 11 bis). En vendant, vous ne récupérez donc pas votre épargne auprès de la copropriété : elle reste attachée au lot. C’est un élément à intégrer dans la négociation du prix, et à aborder avec votre notaire.
Le droit d’information du candidat acquéreur
La loi en tire la conséquence : une personne qui a déclaré son intérêt à l’acquisition d’un lot, à titre gratuit ou onéreux, après que le propriétaire a déclaré son intention de transfert, ainsi qu’une personne qui a accepté sous bénéfice d’inventaire une succession comprenant un lot en copropriété, doivent pouvoir consulter le solde actuel des cotisations au fonds de travaux acquises par ce lot (article 11 bis). Si vous achetez, demandez ce solde : il fait partie de la valeur réelle du lot.
Un point pour les bailleurs
Les avoirs du fonds de travaux ne font pas partie du capital investi au sens de l’article 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (article 11 bis). Cette précision a des conséquences sur le calcul du loyer : faites-la vérifier au regard de votre situation locative.
Ne pas confondre trois enveloppes
- Le fonds de travaux : épargne annuelle obligatoire, attachée au lot, définitivement acquise au syndicat, non remboursée à la vente.
- L’avance de trésorerie permanente (fonds de roulement) : prévue par le règlement de copropriété, elle reste au crédit de votre compte copropriétaire.
- Les provisions spéciales votées pour un chantier déterminé : appelées pour exécuter une décision précise de l’assemblée (article 25, 4°, du règlement grand-ducal).
Pour votre immeuble
Le barème minimal applicable dépend de la classe du certificat de performance énergétique de votre résidence et des surfaces retenues : nous vous le communiquons pour votre copropriété, avec le calcul de votre cotisation au prorata de votre quote-part. Écrivez-nous en indiquant votre résidence et votre lot.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.