Un appel de fonds n’est pas une facture : c’est une provision destinée à alimenter la trésorerie de la copropriété, afin que les factures de l’immeuble soient payées à l’échéance. Le syndic n’avance pas les fonds de la copropriété ; il appelle ce que le budget voté prévoit.
Ce que le syndic peut exiger, et dans quelles limites
L’article 25 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975, modifié par le règlement grand-ducal du 30 juin 2022, encadre précisément les appels. Le syndic peut exiger le versement :
- de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété (souvent appelée fonds de roulement) ;
- au début de chaque exercice, d’une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l’assemblée, ne peut excéder le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré — ou la moitié de ce budget si le règlement ne prévoit pas d’avance de trésorerie permanente ;
- en cours d’exercice, soit d’une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles ne pouvant chacune excéder le quart du budget prévisionnel ;
- de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée, notamment la réalisation de travaux ;
- des cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 11 bis de la loi.
Tout part du budget que vous avez voté
Le syndic prépare le budget prévisionnel, qui est voté par l’assemblée générale (article 24 du règlement grand-ducal). Les montants de vos appels de fonds découlent donc d’un budget approuvé en assemblée, et le budget prévisionnel vous est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour lorsque l’assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice (article 5). Si un appel vous surprend, le premier réflexe est de rouvrir le procès-verbal et le budget voté.
Le cas des travaux urgents
Par dérogation, lorsque le syndic fait procéder en urgence à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il peut, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander sans délibération préalable de l’assemblée mais après avoir pris l’avis du conseil syndical s’il en existe un, une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (article 27 du règlement grand-ducal). Il doit par ailleurs informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée.
Où va l’argent appelé
C’est un point de contrôle essentiel, et la règle est nette : toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat (article 28 du règlement grand-ducal). Le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée peut fixer, sous les garanties qu’il détermine, le montant maximum des fonds que le syndic est autorisé à ne pas verser à ce compte.
Le syndic tient en outre, pour chaque syndicat, une comptabilité séparée de nature à faire apparaître la position comptable de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat (article 24). L’assemblée décide, s’il y a lieu, du mode de placement des fonds recueillis (article 25).
Les provisions sur charges alimentent la trésorerie de la copropriété et seront régularisées au décompte annuel. L’avance de trésorerie permanente est un fonds de roulement, qui reste au crédit de votre compte copropriétaire. La cotisation au fonds de travaux est une épargne obligatoire attachée à votre lot, qui ne vous est pas remboursée à la vente. Ne les confondez pas : elles n’ont ni la même nature ni le même sort.
Une question sur un appel de fonds
Si un montant vous paraît inexact, écrivez-nous en précisant votre résidence, votre lot et la référence de l’appel : nous reprenons le calcul ligne par ligne avec vous. Une erreur de clé ou de quote-part se corrige ; un rattrapage lié à un budget voté s’explique.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.