Ein Mittelabruf ist keine Rechnung: er ist eine Vorauszahlung, die die Liquidität der Eigentümergemeinschaft sichern soll, damit die Rechnungen des Gebäudes bei Fälligkeit bezahlt werden. Der Syndic streckt die Mittel der Eigentümergemeinschaft nicht vor; er ruft ab, was der beschlossene Haushaltsplan vorsieht.
Was der Syndic verlangen darf, und in welchen Grenzen
Artikel 25 der großherzoglichen Verordnung vom 13. Juni 1975, geändert durch die großherzogliche Verordnung vom 30. Juni 2022, regelt die Abrufe genau. Der Syndic kann die Zahlung verlangen:
- des in der Teilungserklärung (règlement de copropriété) vorgesehenen dauerhaften Liquiditätsvorschusses (häufig Betriebsmittelfonds genannt);
- zu Beginn jedes Geschäftsjahres einer Vorauszahlung, die vorbehaltlich der Bestimmungen der Teilungserklärung oder, in deren Fehlen, der Beschlüsse der Versammlung ein Viertel des für das betreffende Geschäftsjahr beschlossenen Haushaltsplans nicht übersteigen darf — oder die Hälfte dieses Haushaltsplans, wenn die Teilungserklärung keinen dauerhaften Liquiditätsvorschuss vorsieht;
- im Laufe des Geschäftsjahres entweder eines Betrags, der der Erstattung der ordnungsgemäß eingegangenen und tatsächlich bezahlten Ausgaben entspricht, oder von Quartalsvorauszahlungen, von denen jede ein Viertel des Haushaltsplans nicht übersteigen darf;
- von Sondervorauszahlungen, die die Ausführung von Beschlüssen der Versammlung ermöglichen sollen, insbesondere die Durchführung von Arbeiten;
- der Beiträge zum Instandhaltungsfonds (fonds de travaux) nach Artikel 11 bis des Gesetzes.
Alles geht vom Haushaltsplan aus, den Sie beschlossen haben
Der Syndic erstellt den Haushaltsplan, der von der Eigentümerversammlung beschlossen wird (Artikel 24 der großherzoglichen Verordnung). Die Beträge Ihrer Mittelabrufe ergeben sich somit aus einem in der Versammlung genehmigten Haushaltsplan, und der Haushaltsplan wird Ihnen spätestens zugleich mit der Tagesordnung zugestellt, wenn die Versammlung über die Mittel des nächsten Geschäftsjahres beschließen soll (Artikel 5). Überrascht Sie ein Abruf, so ist der erste Griff der zum Protokoll und zum beschlossenen Haushaltsplan.
Der Fall dringender Arbeiten
Abweichend davon kann der Syndic, wenn er zur Erhaltung des Gebäudes dringend erforderliche Arbeiten ausführen lässt, für die Einrichtung der Baustelle und deren erste Materialbeschaffung ohne vorherige Beschlussfassung der Versammlung, jedoch nach Einholung der Stellungnahme des Verwaltungsrats (conseil syndical), sofern ein solcher besteht, eine Vorauszahlung verlangen, die ein Drittel des Betrags der Kostenschätzung der Arbeiten nicht übersteigen darf (Artikel 27 der großherzoglichen Verordnung). Er muss außerdem die Wohnungseigentümer unterrichten und unverzüglich eine Versammlung einberufen.
Wohin das abgerufene Geld geht
Das ist ein wesentlicher Kontrollpunkt, und die Regel ist klar: alle im Namen und für Rechnung der Eigentümergemeinschaft erhaltenen Beträge oder Werte sind unverzüglich auf ein auf den Namen der Eigentümergemeinschaft eröffnetes Bank- oder Postkonto einzuzahlen (Artikel 28 der großherzoglichen Verordnung). Die Teilungserklärung oder ein Beschluss der Versammlung kann unter den von ihr bestimmten Sicherheiten den Höchstbetrag der Mittel festlegen, die der Syndic nicht auf dieses Konto einzuzahlen braucht.
Der Syndic führt außerdem für jede Eigentümergemeinschaft eine getrennte Buchhaltung, die die buchhalterische Position jedes Wohnungseigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft erkennen lässt (Artikel 24). Die Versammlung entscheidet gegebenenfalls über die Art der Anlage der eingenommenen Mittel (Artikel 25).
Die Vorauszahlungen auf die Kosten sichern die Liquidität der Eigentümergemeinschaft und werden mit der Jahresabrechnung ausgeglichen. Der dauerhafte Liquiditätsvorschuss ist ein Betriebsmittelfonds, der Ihrem Eigentümerkonto als Guthaben erhalten bleibt. Der Beitrag zum Instandhaltungsfonds ist eine verpflichtende, an Ihre Einheit gebundene Ersparnis, die Ihnen beim Verkauf nicht zurückgezahlt wird. Verwechseln Sie sie nicht: sie haben weder dieselbe Natur noch dasselbe Schicksal.
Eine Frage zu einem Mittelabruf
Erscheint Ihnen ein Betrag unzutreffend, so schreiben Sie uns unter Angabe Ihrer Residenz, Ihrer Einheit und der Referenz des Abrufs: wir gehen die Berechnung Zeile für Zeile mit Ihnen durch. Ein Fehler beim Verteilungsschlüssel oder beim Miteigentumsanteil wird berichtigt; eine Nachforderung aufgrund eines beschlossenen Haushaltsplans lässt sich erklären.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.