Die Rechnungen der Eigentümergemeinschaft werden aus der Liquidität bezahlt, die durch die Vorauszahlungen aller gebildet wird. Ein Zahlungsrückstand belastet daher nicht den Syndic: er belastet die übrigen Wohnungseigentümer und kann einen Instandhaltungsvertrag oder die Gebäudeversicherung gefährden. Deshalb gibt das Gesetz der Eigentümergemeinschaft wirksame Handlungsmittel.
Die Verzugszinsen
Sofern die Teilungserklärung (règlement de copropriété) nichts anderes bestimmt, sind die als Vorauszahlung geschuldeten Beträge zugunsten der Eigentümergemeinschaft zu verzinsen. Diese Zinsen, festgesetzt zum gesetzlichen Zinssatz in Zivilsachen, sind ab der Mahnung geschuldet, die der Syndic an den säumigen Wohnungseigentümer richtet (Artikel 26 der großherzoglichen Verordnung).
Die gesetzliche Hypothek auf der Einheit
Das ist die stärkste Sicherheit. Die Forderungen jeder Art der Eigentümergemeinschaft gegen jeden Wohnungseigentümer — ob Vorauszahlungen oder endgültige Zahlungen — sind durch eine gesetzliche Hypothek auf seiner Einheit gesichert. Sie wird nach einer erfolglos gebliebenen Mahnung zur Zahlung einer fällig gewordenen Schuld eingetragen und erhält den Rang des Tages ihrer Eintragung (Artikel 24 des Gesetzes).
Der Syndic ist befugt, diese Hypothek zugunsten der Eigentümergemeinschaft eintragen zu lassen, und kann bei Erlöschen der Schuld ihrer Freigabe zustimmen und die Löschung beantragen, und zwar ohne Mitwirkung der Eigentümerversammlung. Der betroffene Wohnungseigentümer kann, auch während eines Hauptsacheverfahrens, beim Präsidenten des Bezirksgerichts die vollständige oder teilweise Freigabe beantragen, sofern er ein ausreichendes Zahlungsangebot oder eine gleichwertige Sicherheit bietet. Schließlich darf für Forderungen, die seit mehr als fünf Jahren fällig sind, keine Eintragung und keine ergänzende Eintragung beantragt werden.
Das Vorrecht und seine Übertragung auf die Mieten
Diese Forderungen genießen außerdem das in Artikel 2102-1° des Zivilgesetzbuchs zugunsten des Vermieters vorgesehene Vorrecht, das sich auf die Einrichtung der Räume erstreckt. Wird die Einheit unmöbliert vermietet, so wird dieses Vorrecht auf die vom Mieter geschuldeten Mieten übertragen (Artikel 24). Ein säumiger vermietender Wohnungseigentümer setzt somit auch seine Mieteinnahmen aufs Spiel.
Die Klage ohne vorherige Ermächtigung
Grundsätzlich darf der Syndic keine Klage im Namen der Eigentümergemeinschaft erheben, ohne von der Versammlung dazu ermächtigt worden zu sein. Das Gesetz nimmt jedoch ausdrücklich den Fall der Beitreibung einer Forderung, auch im Wege der Zwangsvollstreckung, aus: eine Ermächtigung ist dann nicht erforderlich (Artikel 14). Die Beitreibung wartet also nicht auf die nächste Versammlung.
Und wenn die Einheit verkauft wird
Bei der entgeltlichen Übertragung einer Einheit muss der Erwerber, wenn der Verkäufer dem Notar keine höchstens einen Monat alte Bescheinigung des Syndic vorgelegt hat, die bestätigt, dass er gegenüber der Eigentümergemeinschaft von jeder Verbindlichkeit frei ist, die Übertragung dem Syndic per Einschreiben mit Rückschein anzeigen. Der Syndic kann dann innerhalb von acht Tagen nach Erhalt dieser Anzeige Widerspruch gegen die Auszahlung der Mittel einlegen, um die Zahlung der vom früheren Eigentümer noch geschuldeten Beträge zu erlangen. Der Erwerber haftet im Übrigen gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer für die noch offenen Kosten des abgeschlossenen Geschäftsjahres und der Monate des laufenden Geschäftsjahres (Artikel 25).
Die Kosten
Die Kosten für Mahnung, Beitreibung und Verfahren trägt der säumige Wohnungseigentümer, nach den im von der Versammlung beschlossenen Verwaltervertrag (contrat de mandat) und in ihren Beschlüssen vorgesehenen Modalitäten. Sie treten zur Schuld und zu den Zinsen hinzu: das ist einer der Gründe, weshalb ein früh behandelter Rückstand weit weniger kostet.
Können Sie einen Mittelabruf nicht begleichen, so schreiben Sie uns vor der Fälligkeit und nicht nach der Mahnung. Eine Ratenzahlung ist oft möglich; sie muss schriftlich festgehalten werden und ist kein Schuldenerlass. Schweigen führt dagegen zwangsläufig zur Eskalation der Kosten.
Sie stellen Zahlungsrückstände in Ihrem Gebäude fest
Die Aufstellung der Verbindlichkeiten und Forderungen wird Ihnen mit der Abrechnung vor der Versammlung übermittelt (Artikel 5 der großherzoglichen Verordnung), und der Verwaltungsrat (conseil syndical) kann sie im Einzelnen prüfen. Die Höhe der Zahlungsrückstände ist der aussagekräftigste Gesundheitsindikator einer Eigentümergemeinschaft: steigt sie, so ist das ein Punkt für die Tagesordnung. Sprechen wir darüber.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.