Die Abrechnung ist der Moment der Wahrheit des Geschäftsjahres: sie stellt Ihre Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten Ihrer Einheit gegenüber. Die Differenz wird ausgeglichen, zu Ihren Gunsten oder zu Ihren Lasten. Eine Abrechnung wird mindestens einmal pro Geschäftsjahr erstellt.
Die Unterlagen, die Sie vor der Abstimmung erhalten
Soll die Versammlung die Abrechnung genehmigen, so werden spätestens zugleich mit der Tagesordnung zugestellt: die Einnahmen- und Ausgabenrechnung des abgelaufenen Geschäftsjahres, eine Aufstellung der Verbindlichkeiten und Forderungen und die Liquiditätslage (Artikel 5 Nr. 1 der großherzoglichen Verordnung). Sie verfügen über diese Unterlagen somit vor der Sitzung und nicht erst am Tag selbst. Beschließt die Versammlung auch den Haushaltsplan des nächsten Geschäftsjahres, so wird dieser beigefügt (Artikel 5 Nr. 2).
Die drei Ebenen einer Abrechnung
- Die allgemeinen Kosten, verteilt nach Miteigentumsanteilen: Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (Artikel 7 Absatz 1).
- Die Ausstattungskosten, verteilt nach dem für jede Anlage eigenen Schlüssel — in Ermangelung einer Vereinbarung nach dem Nutzen, den die Anlage für jede Einheit hat (Artikel 7 Absatz 2).
- Die individuell zugeordneten Kosten, die Ihrer Einheit unmittelbar zugewiesen werden, wenn eine Zählung vorliegt: Warmwasser, Kaltwasser, Heizung. Der nicht über die Zähler verteilte Restbetrag wird nach dem in der Teilungserklärung (règlement de copropriété) vorgesehenen Schlüssel aufgeteilt.
Die Zwischenzählung erklärt, warum zwei Einheiten mit identischem Miteigentumsanteil sehr unterschiedliche Abrechnungen aufweisen können. Es lohnt sich daher, die eigenen Zählerstände zu prüfen.
Was Sie überprüfen können
- die Übereinstimmung der Miteigentumsanteile, die auf Ihre Einheit angewandt werden, mit der Aufteilungsbeschreibung (état descriptif de division);
- den für jede Position angesetzten Verteilungsschlüssel im Licht der Teilungserklärung;
- die Zählerstände (Anfangs- und Endstand des Zeitraums);
- den Saldoübertrag aus dem vorangegangenen Geschäftsjahr und die Verbuchung Ihrer Zahlungen;
- die außerordentlichen Positionen: ein Schaden, beschlossene Arbeiten, eine Vertragsabrechnung.
Die gemeinschaftliche Kontrolle
Der Verwaltungsrat (conseil syndical) überwacht die Geschäftsführung des Syndic, insbesondere die Buchhaltung und die Verteilung der Ausgaben, und seine dazu befugten Mitglieder können im Büro des Syndic die Belege, Unterlagen und Verwaltungsregister einsehen und Kopien davon nehmen (Artikel 16 der großherzoglichen Verordnung). Die Versammlung kann die Abrechnung auch durch Kassenprüfer überprüfen lassen oder eine Prüfung in Auftrag geben. Das ist der wirksamste Weg für eine eingehende Untersuchung.
Wenn Ihre Einheit im Laufe des Geschäftsjahres den Eigentümer gewechselt hat
Die Verteilung der Kosten des Geschäftsjahres zwischen Verkäufer und Erwerber wird grundsätzlich im Kaufvertrag geregelt, der vorgeht — wir richten uns danach. Vorsicht jedoch: das Gesetz bestimmt, dass der Erwerber einer Einheit mit dem Verkäufer gesamtschuldnerisch für die noch offenen Kosten des abgeschlossenen Geschäftsjahres und der Monate des laufenden Geschäftsjahres haftet (Artikel 25 des Gesetzes). Daher ist es wichtig, vor der Unterzeichnung die Bescheinigung des Syndic anzufordern.
Beschlüsse der Versammlung — darunter die Genehmigung der Abrechnung — können nur von den widersprechenden oder säumigen Wohnungseigentümern angefochten werden, innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zustellung des Protokolls, bei Verlust des Rechts (Artikel 34). Eine in den Tagen nach Erhalt der Abrechnung gemeldete Unstimmigkeit lässt sich klären; dieselbe Unstimmigkeit ein Jahr später gemeldet ist weit schwerer zu berichtigen.
Eine Abrechnung mit uns durchgehen
Senden Sie uns Ihre Abrechnung mit Angabe der Zeile, die Sie beschäftigt. Wir gleichen sie mit den Rechnungen, den Zählerständen und dem Schlüssel der Teilungserklärung ab und erläutern Ihnen die Berechnung. Steht ein Fehler fest, so wird er berichtigt.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.