O acerto é o momento da verdade do exercício: confronta o que provisionou com o que a sua fração custou realmente. A diferença é regularizada, a seu favor ou a seu cargo. É elaborado um acerto pelo menos uma vez por exercício.
Os documentos que recebe antes de votar
Quando a assembleia é chamada a aprovar as contas, são notificados no limite ao mesmo tempo que a ordem de trabalhos: a conta de receitas e despesas do exercício findo, um mapa das dívidas e dos créditos e a situação de tesouraria (artigo 5.º, 1.º, do regulamento grão-ducal). Dispõe, por isso, destes elementos antes da sessão, e não no próprio dia. Se a assembleia votar também o orçamento do exercício seguinte, este é igualmente enviado (artigo 5.º, 2.º).
Os três andares de um acerto
- Os encargos gerais, repartidos pelas quotas-partes: conservação, manutenção e administração das partes comuns (artigo 7.º, primeiro parágrafo).
- Os encargos de equipamento, repartidos segundo a chave própria de cada equipamento — na falta de convenção, em função da utilidade que o equipamento apresenta para cada fração (artigo 7.º, segundo parágrafo).
- Os encargos individualizados, afetos diretamente à sua fração quando existe contagem: água quente, água fria, aquecimento. O saldo não repartido pelos contadores é distribuído segundo a chave prevista no regulamento.
É a contagem divisionária que explica que, com quota-parte idêntica, duas frações possam apresentar acertos muito diferentes. Verificar as suas leituras é, por isso, útil.
O que pode controlar
- a coerência das quotas-partes aplicadas à sua fração, por comparação com o état descriptif de division (descrição e divisão do edifício);
- a chave de repartição adotada para cada rubrica, à luz do règlement de copropriété (regulamento da copropriedade);
- as leituras dos contadores (índices de início e de fim de período);
- o transporte do saldo do exercício anterior e a imputação dos seus pagamentos;
- as rubricas excecionais: um sinistro, obras votadas, uma regularização de contrato.
O controlo coletivo
O conseil syndical (comissão de condóminos) fiscaliza a gestão do syndic (administrador de condomínios), nomeadamente a contabilidade e a repartição das despesas, e os seus membros habilitados podem tomar conhecimento e obter cópia, no escritório do syndic, dos documentos, das peças e dos livros de gestão (artigo 16.º do regulamento grão-ducal). A assembleia pode também mandar verificar as contas por revisores de caixa ou mandatar uma auditoria. É a via mais eficaz para um exame aprofundado.
Se a sua fração mudou de mãos durante o exercício
A repartição dos encargos do exercício entre o vendedor e o adquirente é, em princípio, regulada pela escritura de compra e venda, que prevalece — e a ela nos conformamos. Atenção, no entanto: a lei prevê que o adquirente de uma fração é solidariamente responsável com o vendedor pelos encargos que continuem em dívida relativos ao exercício encerrado e aos meses do exercício em curso (artigo 25.º da lei). Daí o interesse de pedir o certificado do syndic antes da assinatura.
As deliberações da assembleia — entre as quais a aprovação das contas — só podem ser impugnadas pelos condóminos que votaram contra ou que faltaram, num prazo de dois meses a contar da notificação da ata, sob pena de caducidade (artigo 34.º). Uma anomalia comunicada nos dias seguintes à receção do acerto trata-se; a mesma anomalia comunicada um ano depois é muito mais difícil de corrigir.
Rever um acerto connosco
Envie-nos o seu acerto indicando a linha que lhe suscita dúvidas. Comparamo-la com as faturas, as leituras e a chave do regulamento, e explicamos-lhe o cálculo. Se se apurar um erro, é corrigido.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.