Uma chamada de fundos não é uma fatura: é uma provisão destinada a alimentar a tesouraria da copropriedade, para que as faturas do edifício sejam pagas no vencimento. O syndic (administrador de condomínios) não adianta os fundos da copropriedade; chama o que o orçamento votado prevê.
O que o syndic pode exigir, e dentro de que limites
O artigo 25.º do regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, alterado pelo regulamento grão-ducal de 30 de junho de 2022, enquadra com precisão estas chamadas. O syndic pode exigir o pagamento:
- do adiantamento de tesouraria permanente previsto no règlement de copropriété (regulamento da copropriedade), muitas vezes designado fundo de manobra;
- no início de cada exercício, de uma provisão que, sem prejuízo do que estipule o regulamento da copropriedade ou, na sua falta, das deliberações da assembleia, não pode exceder um quarto do orçamento previsional votado para o exercício em causa — ou metade desse orçamento se o regulamento não prever adiantamento de tesouraria permanente;
- durante o exercício, de uma quantia correspondente ao reembolso das despesas regularmente assumidas e efetivamente pagas, ou de provisões trimestrais que não podem exceder, cada uma, um quarto do orçamento previsional;
- de provisões especiais destinadas a permitir a execução de deliberações da assembleia, nomeadamente a realização de obras;
- das contribuições para o fonds de travaux (fundo de obras) previsto no artigo 11.º bis da lei.
Tudo parte do orçamento que votou
O syndic prepara o orçamento previsional, que é votado pela assembleia geral (artigo 24.º do regulamento grão-ducal). Os montantes das suas chamadas de fundos decorrem, por isso, de um orçamento aprovado em assembleia, e o orçamento previsional é-lhe notificado, no limite, ao mesmo tempo que a ordem de trabalhos quando a assembleia é chamada a votar as verbas do exercício seguinte (artigo 5.º). Se uma chamada o surpreender, o primeiro reflexo é reabrir a ata e o orçamento votado.
O caso das obras urgentes
Por derrogação, quando o syndic manda executar com urgência obras necessárias à salvaguarda do edifício, pode, para abrir a obra e assegurar o seu primeiro aprovisionamento, pedir sem deliberação prévia da assembleia mas depois de ouvido o conseil syndical (comissão de condóminos), se existir, uma provisão que não pode exceder um terço do montante do orçamento estimativo das obras (artigo 27.º do regulamento grão-ducal). Deve, além disso, informar os condóminos e convocar imediatamente uma assembleia.
Para onde vai o dinheiro chamado
É um ponto de controlo essencial, e a regra é clara: todas as quantias ou valores recebidos em nome e por conta do syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) devem ser depositados sem demora numa conta bancária ou postal aberta em nome deste (artigo 28.º do regulamento grão-ducal). O regulamento da copropriedade ou uma deliberação da assembleia pode fixar, com as garantias que determine, o montante máximo dos fundos que o syndic está autorizado a não depositar nessa conta.
O syndic mantém, além disso, para cada copropriedade, uma contabilidade separada que permita apurar a posição contabilística de cada condómino perante a copropriedade (artigo 24.º). A assembleia decide, se for o caso, do modo de aplicação dos fundos recolhidos (artigo 25.º).
As provisões para encargos alimentam a tesouraria da copropriedade e serão regularizadas no acerto anual. O adiantamento de tesouraria permanente é um fundo de manobra, que permanece a crédito da sua conta de condómino. A contribuição para o fonds de travaux é uma poupança obrigatória associada à sua fração, que não lhe é reembolsada na venda. Não as confunda: não têm a mesma natureza nem o mesmo destino.
Uma questão sobre uma chamada de fundos
Se um montante lhe parecer inexato, escreva-nos indicando a sua residência, a sua fração e a referência da chamada: refazemos o cálculo linha a linha consigo. Um erro de chave ou de quota-parte corrige-se; uma recuperação ligada a um orçamento votado explica-se.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.