A sua fração compreende uma parte privativa e uma quota-parte das partes comuns (artigo 1.º da lei). Essa quota-parte é a chave de quase tudo: determina os seus encargos e o peso dos seus votos em assembleia.
De onde vem a sua quota-parte
No silêncio ou na contradição dos títulos, a quota-parte das partes comuns correspondente a cada fração é proporcional ao valor relativo de cada parte privativa em relação ao conjunto dos valores, tal como resultam, no momento da constituição da copropriedade, da consistência, da superfície e da localização das frações, sem consideração da sua utilização (artigo 6.º).
Na prática, estas quotas-partes são fixadas no état descriptif de division (descrição e divisão do edifício) e expressas em milésimos (também se fala de tantièmes). Não variam por ocupar menos o seu apartamento nem por o arrendar.
Os encargos gerais
Os condóminos são obrigados a participar nos encargos relativos à conservação, à manutenção e à administração das partes comuns proporcionalmente aos valores relativos das suas partes privativas (artigo 7.º, primeiro parágrafo). É a base: seguro do edifício, honorários do syndic (administrador de condomínios), limpeza das partes comuns, manutenção da construção.
Os encargos de equipamento: o critério de utilidade
Para os elementos de equipamento comum, podem ser adotados critérios diferentes. Na falta de convenção nesse sentido, os condóminos são obrigados a participar neles em função da utilidade que esses elementos apresentam para cada fração (artigo 7.º, segundo parágrafo).
É isso que justifica, por exemplo, que uma fração no rés do chão não contribua para o elevador nas mesmas proporções que uma fração no último piso, ou que um aquecimento central coletivo seja repartido segundo uma chave que tem em conta as áreas aquecidas e, se for o caso, as leituras dos contadores. A chave aplicável ao seu edifício consta do seu règlement de copropriété (regulamento da copropriedade).
O caso das partes comuns de fruição reservada
Uma regra introduzida pela lei de 22 de abril de 1985 é muitas vezes mal conhecida, apesar de resolver muitos litígios: o encargo da manutenção de uma parte comum cuja fruição o regulamento da copropriedade reserva a um condómino só incumbe a este. Quando essa fruição é reservada a vários condóminos, o encargo é repartido entre eles proporcionalmente ao valor relativo dos seus direitos de fruição.
Mas o parágrafo precisa logo o seu limite: não se aplica às despesas relativas à estrutura do edifício, nomeadamente à impermeabilização (artigo 7.º, último parágrafo).
Se o seu regulamento lhe reserva a fruição de um terraço ou de um jardim que é uma parte comum, a sua manutenção corrente fica a seu cargo. Em contrapartida, a impermeabilização e a estrutura do edifício continuam a cargo da copropriedade. É precisamente esta distinção que convém recordar quando surge uma infiltração sob um terraço.
É possível alterar a repartição?
Três situações, que não se devem confundir (artigos 7.º e 8.º):
- Adaptar as regras de repartição das diferentes categorias de encargos para as tornar conformes aos critérios legais: a assembleia pode fazê-lo em qualquer momento, pela maioria dos votos de todos os condóminos.
- Alterar a repartição fora desse caso: unanimidade dos condóminos. É o princípio, e é exigente.
- Alteração tornada necessária por obras ou por atos de aquisição ou de disposição regularmente decididos: pode ser decidida pela mesma maioria que a decisão principal.
Quando determinados encargos devam ser suportados apenas por alguns condóminos, só estes participam na votação sobre a alteração ou a fixação da respetiva repartição. E na falta de deliberação da assembleia nos casos em que a lei o prevê, qualquer condómino pode recorrer ao tribunal de comarca do lugar do edifício para que se proceda à nova repartição; a decisão judicial é oponível aos proprietários de todas as frações interessadas.
Os dois documentos a ler
Para saber o que deve pagar e por que razão, bastam quase sempre dois documentos: o état descriptif de division (as suas quotas-partes) e o regulamento da copropriedade (as categorias de encargos e as respetivas chaves). Se não os tiver, peça-os: o seu notário entregou-lhe cópia no momento da aquisição, e podemos reenviá-los. Se uma chave lhe parecer incoerente com o uso real, é um assunto para a assembleia: falemos sobre isso antes de a contestar.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.