Votre lot comprend une partie privative et une quote-part de parties communes (article 1er de la loi). Cette quote-part est la clé de presque tout : elle détermine vos charges et le poids de vos voix en assemblée.
D’où vient votre quote-part
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs, telles qu’elles résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation (article 6).
En pratique, ces quotes-parts sont fixées dans l’état descriptif de division et exprimées en millièmes (on parle aussi de tantièmes). Elles ne varient pas parce que vous occupez moins votre appartement ou parce que vous le louez.
Les charges générales
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leurs parties privatives (article 7, alinéa 1er). C’est le socle : assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, nettoyage des communs, entretien du bâti.
Les charges d’équipement : le critère d’utilité
Pour les éléments d’équipement commun, des critères différents peuvent être retenus. À défaut de convention en ce sens, les copropriétaires sont tenus d’y participer en fonction de l’utilité que ces éléments présentent à l’égard de chaque lot (article 7, alinéa 2).
C’est ce qui justifie, par exemple, qu’un lot au rez-de-chaussée ne contribue pas à l’ascenseur dans les mêmes proportions qu’un lot au dernier étage, ou qu’un chauffage collectif soit réparti selon une clé tenant compte des surfaces chauffées et, le cas échéant, des relevés de compteurs. La clé applicable à votre immeuble figure dans votre règlement de copropriété.
Le cas des parties communes à jouissance réservée
Une règle introduite par la loi du 22 avril 1985 est souvent mal connue, alors qu’elle règle beaucoup de litiges : la charge de l’entretien d’une partie commune dont le règlement de copropriété réserve la jouissance à un copropriétaire n’incombe qu’à celui-ci. Lorsque cette jouissance est réservée à plusieurs copropriétaires, la charge est répartie entre eux proportionnellement à la valeur relative de leurs droits de jouissance.
Mais l’alinéa précise aussitôt sa limite : il ne s’applique pas aux dépenses afférentes au gros œuvre, et notamment à l’étanchéité (article 7, dernier alinéa).
Si votre règlement vous réserve la jouissance d’une terrasse ou d’un jardin qui est une partie commune, son entretien courant est à votre charge. En revanche, l’étanchéité et le gros œuvre restent à la charge de la copropriété. C’est précisément cette distinction qu’il faut rappeler lorsqu’une infiltration apparaît sous une terrasse.
Peut-on changer la répartition ?
Trois situations, à ne pas confondre (articles 7 et 8) :
- Adapter les règles de répartition des différentes catégories de charges pour les rendre conformes aux critères légaux : l’assemblée peut le faire à tout moment, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
- Modifier la répartition en dehors de ce cas : unanimité des copropriétaires. C’est le principe, et il est exigeant.
- Modification rendue nécessaire par des travaux ou par des actes d’acquisition ou de disposition régulièrement décidés : elle peut être décidée à la même majorité que la décision principale.
Lorsque des charges ne doivent être supportées que par certains copropriétaires, ceux-ci seuls prennent part au vote sur la modification ou l’établissement de leur répartition. Et à défaut de décision de l’assemblée dans les cas où la loi le prévoit, tout copropriétaire peut saisir le tribunal d’arrondissement du lieu de l’immeuble pour faire procéder à la nouvelle répartition ; la décision judiciaire est opposable aux propriétaires de tous les lots intéressés.
Les deux documents à lire
Pour savoir ce que vous devez payer et pourquoi, deux pièces suffisent le plus souvent : l’état descriptif de division (vos quotes-parts) et le règlement de copropriété (les catégories de charges et leurs clés). Si vous ne les avez pas, demandez-les : votre notaire vous en a remis copie à l’acquisition, et nous pouvons vous les retransmettre. Si une clé vous paraît incohérente avec l’usage réel, c’est un sujet d’assemblée : parlons-en avant de la contester.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.