Ihre Einheit (lot) umfasst ein Sondereigentum und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Artikel 1 des Gesetzes). Dieser Anteil ist der Schlüssel zu fast allem: er bestimmt Ihre Kosten und das Gewicht Ihrer Stimmen in der Versammlung.
Woher Ihr Miteigentumsanteil kommt
Schweigen die Urkunden oder widersprechen sie sich, so ist der auf jede Einheit entfallende Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum proportional zum relativen Wert jedes Sondereigentums im Verhältnis zur Gesamtheit der Werte, wie sie sich bei der Begründung des Wohnungseigentums aus Beschaffenheit, Fläche und Lage der Einheiten ergeben, ohne Rücksicht auf deren Nutzung (Artikel 6).
In der Praxis sind diese Anteile in der Aufteilungsbeschreibung (état descriptif de division) festgelegt und in Tausendsteln ausgedrückt (auch tantièmes genannt). Sie ändern sich nicht, weil Sie Ihre Wohnung weniger nutzen oder weil Sie sie vermieten.
Die allgemeinen Kosten
Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, sich an den Kosten für Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den relativen Werten ihres Sondereigentums zu beteiligen (Artikel 7 Absatz 1). Das ist die Grundlage: Gebäudeversicherung, Honorare des Syndic, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Instandhaltung der Bausubstanz.
Die Ausstattungskosten: das Nutzungskriterium
Für gemeinschaftliche Ausstattungselemente können andere Kriterien gelten. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, so sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, sich daran nach dem Nutzen zu beteiligen, den diese Elemente für jede Einheit haben (Artikel 7 Absatz 2).
Das erklärt zum Beispiel, warum eine Einheit im Erdgeschoss nicht im gleichen Verhältnis zum Aufzug beiträgt wie eine Einheit im obersten Geschoss, oder warum eine Zentralheizung nach einem Schlüssel verteilt wird, der die beheizten Flächen und gegebenenfalls die Zählerstände berücksichtigt. Der für Ihr Gebäude maßgebliche Schlüssel steht in Ihrer Teilungserklärung (règlement de copropriété).
Der Fall des Gemeinschaftseigentums mit Sondernutzungsrecht
Eine durch das Gesetz vom 22. April 1985 eingeführte Regel ist oft wenig bekannt, obwohl sie viele Streitigkeiten löst: die Kosten der Instandhaltung eines Gemeinschaftseigentums, dessen Nutzung die Teilungserklärung einem Wohnungseigentümer vorbehält, treffen allein diesen. Ist diese Nutzung mehreren Wohnungseigentümern vorbehalten, so werden die Kosten unter ihnen im Verhältnis zum relativen Wert ihrer Nutzungsrechte verteilt.
Der Absatz nennt jedoch sogleich seine Grenze: er gilt nicht für Ausgaben, die den Rohbau und insbesondere die Abdichtung betreffen (Artikel 7 letzter Absatz).
Behält Ihnen Ihre Teilungserklärung die Nutzung einer Terrasse oder eines Gartens vor, die Gemeinschaftseigentum sind, so geht die laufende Instandhaltung zu Ihren Lasten. Abdichtung und Rohbau bleiben dagegen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Genau auf diese Unterscheidung ist hinzuweisen, wenn unter einer Terrasse Feuchtigkeit auftritt.
Kann die Verteilung geändert werden?
Drei Fälle, die nicht zu verwechseln sind (Artikel 7 und 8):
- Anpassen der Verteilungsregeln der verschiedenen Kostenarten, um sie den gesetzlichen Kriterien anzugleichen: die Versammlung kann dies jederzeit mit der Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer tun.
- Ändern der Verteilung außerhalb dieses Falls: Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer. Das ist der Grundsatz, und er ist streng.
- Durch Arbeiten oder durch ordnungsgemäß beschlossene Erwerbs- oder Verfügungsgeschäfte notwendig gewordene Änderung: sie kann mit derselben Mehrheit beschlossen werden wie die Hauptentscheidung.
Sind Kosten nur von bestimmten Wohnungseigentümern zu tragen, so nehmen allein diese an der Abstimmung über die Änderung oder die Festlegung ihrer Verteilung teil. Und fehlt in den gesetzlich vorgesehenen Fällen ein Beschluss der Versammlung, so kann jeder Wohnungseigentümer das Bezirksgericht des Ortes des Gebäudes anrufen, um die neue Verteilung herbeizuführen; die gerichtliche Entscheidung ist den Eigentümern aller betroffenen Einheiten gegenüber wirksam.
Die zwei Dokumente, die Sie lesen sollten
Um zu wissen, was Sie zahlen müssen und warum, genügen meist zwei Unterlagen: die Aufteilungsbeschreibung (Ihre Miteigentumsanteile) und die Teilungserklärung (die Kostenarten und ihre Verteilungsschlüssel). Wenn Sie sie nicht haben, fordern Sie sie an: Ihr Notar hat Ihnen beim Erwerb eine Kopie übergeben, und wir können sie Ihnen erneut übermitteln. Erscheint Ihnen ein Schlüssel mit der tatsächlichen Nutzung unvereinbar, so ist das ein Thema für die Versammlung: sprechen wir darüber, bevor Sie ihn anfechten.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.