Les factures de la copropriété sont payées avec la trésorerie constituée par les provisions de tous. Un impayé ne pèse donc pas sur le syndic : il pèse sur les autres copropriétaires, et il peut mettre en péril un contrat d’entretien ou l’assurance de l’immeuble. C’est pourquoi la loi dote le syndicat de moyens d’action réels.
Les intérêts de retard
Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre des provisions portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant (article 26 du règlement grand-ducal).
L’hypothèque légale sur le lot
C’est la garantie la plus puissante. Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire — qu’il s’agisse de provisions ou de paiement définitif — sont garanties par une hypothèque légale sur son lot. Elle est inscrite après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, et prend rang du jour de son inscription (article 24 de la loi).
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat et peut, en cas d’extinction de la dette, en consentir la mainlevée et requérir la radiation sans intervention de l’assemblée générale. Le copropriétaire concerné peut, même en cas d’instance au principal, demander la mainlevée totale ou partielle au président du tribunal d’arrondissement, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente. Enfin, aucune inscription ni inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Le privilège, et le report sur les loyers
Ces créances bénéficient en outre du privilège prévu par l’article 2102-1° du Code civil en faveur du bailleur, portant sur ce qui garnit les lieux. Lorsque le lot fait l’objet d’une location non meublée, ce privilège est reporté sur les loyers dus par le locataire (article 24). Un copropriétaire bailleur en défaut s’expose donc aussi sur ses revenus locatifs.
L’action en justice, sans autorisation préalable
En principe, le syndic ne peut intenter une action au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par l’assemblée. Mais la loi réserve expressément le cas du recouvrement de créance, même par voie d’exécution forcée : l’autorisation n’est alors pas requise (article 14). Le recouvrement n’attend donc pas la prochaine assemblée.
Et si le lot est vendu
Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, l’acquéreur doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception. Le syndic peut alors, dans les huit jours de la réception de cet avis, former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. L’acquéreur est par ailleurs solidairement tenu avec le vendeur des charges restant dues au titre de l’exercice clos et des mois de l’exercice en cours (article 25).
Les frais
Les frais de rappel, de recouvrement et de procédure sont supportés par le copropriétaire défaillant, selon les modalités prévues au mandat de syndic voté par l’assemblée et les décisions de celle-ci. Ils s’ajoutent à la dette et aux intérêts : c’est l’une des raisons pour lesquelles un retard traité tôt coûte beaucoup moins cher.
Si vous ne pouvez pas honorer un appel de fonds, écrivez-nous avant l’échéance plutôt qu’après la mise en demeure. Un échelonnement est souvent envisageable ; il doit être formalisé par écrit, et il n’est pas une remise de dette. Le silence, lui, conduit mécaniquement à l’escalade des frais.
Vous constatez des impayés dans votre immeuble
L’état des dettes et créances vous est communiqué avec les comptes avant l’assemblée (article 5 du règlement grand-ducal), et le conseil syndical peut en examiner le détail. Le niveau des impayés est l’indicateur de santé le plus parlant d’une copropriété : s’il augmente, c’est un point à inscrire à l’ordre du jour. Parlons-en.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.