As faturas da copropriedade são pagas com a tesouraria constituída pelas provisões de todos. Um atraso de pagamento não pesa, por isso, sobre o syndic (administrador de condomínios): pesa sobre os outros condóminos e pode pôr em risco um contrato de manutenção ou o seguro do edifício. É por isso que a lei dota a copropriedade de meios de ação reais.
Os juros de mora
Salvo estipulação em contrário do règlement de copropriété (regulamento da copropriedade), as quantias devidas a título das provisões vencem juros a favor da copropriedade. Esses juros, fixados à taxa legal em matéria civil, são devidos a contar da interpelação dirigida pelo syndic ao condómino em falta (artigo 26.º do regulamento grão-ducal).
A hipoteca legal sobre a fração
É a garantia mais poderosa. Os créditos de qualquer natureza da copropriedade sobre cada condómino — trate-se de provisões ou de pagamento definitivo — são garantidos por uma hipoteca legal sobre a sua fração. É inscrita depois de uma interpelação que tenha ficado sem resultado para pagamento de uma dívida que se tornou exigível, e toma posição a partir da data da sua inscrição (artigo 24.º da lei).
O syndic tem legitimidade para fazer inscrever essa hipoteca a favor da copropriedade e pode, em caso de extinção da dívida, consentir no seu cancelamento e requerer o respetivo registo sem intervenção da assembleia geral. O condómino em causa pode, mesmo havendo ação principal pendente, pedir o cancelamento total ou parcial ao presidente do tribunal de comarca, sob condição de uma oferta de pagamento suficiente ou de uma garantia equivalente. Por último, não pode ser requerida qualquer inscrição nem inscrição complementar por créditos exigíveis há mais de cinco anos.
O privilégio, e a transferência para as rendas
Estes créditos beneficiam, além disso, do privilégio previsto no artigo 2102-1.º do Código Civil a favor do senhorio, que incide sobre o que guarnece o locado. Quando a fração é objeto de um arrendamento não mobilado, esse privilégio é transferido para as rendas devidas pelo inquilino (artigo 24.º). Um condómino senhorio em falta expõe-se, por isso, também nos seus rendimentos de arrendamento.
A ação judicial, sem autorização prévia
Em princípio, o syndic não pode intentar uma ação em nome da copropriedade sem para tal ter sido autorizado pela assembleia. Mas a lei reserva expressamente o caso da cobrança de créditos, mesmo por via de execução forçada: a autorização não é então exigida (artigo 14.º). A cobrança não espera, portanto, pela próxima assembleia.
E se a fração for vendida
Na transmissão a título oneroso de uma fração, se o vendedor não tiver apresentado ao notário um certificado do syndic com menos de um mês que ateste que está livre de qualquer obrigação perante a copropriedade, o adquirente deve dar aviso da transmissão ao syndic por carta registada com aviso de receção. O syndic pode então, no prazo de oito dias a contar da receção desse aviso, deduzir oposição ao pagamento dos fundos para obter o pagamento das quantias que o antigo proprietário continue a dever. O adquirente é, por outro lado, solidariamente responsável com o vendedor pelos encargos que continuem em dívida relativos ao exercício encerrado e aos meses do exercício em curso (artigo 25.º).
Os custos
Os custos de aviso, de cobrança e de processo são suportados pelo condómino em falta, segundo as modalidades previstas no mandato de syndic votado pela assembleia e nas deliberações desta. Acrescem à dívida e aos juros: é uma das razões pelas quais um atraso tratado cedo custa muito menos.
Se não puder cumprir uma chamada de fundos, escreva-nos antes do vencimento e não depois da interpelação. Um pagamento a prestações é muitas vezes possível; deve ser formalizado por escrito, e não é um perdão de dívida. O silêncio, esse, conduz mecanicamente ao agravamento dos custos.
Constata atrasos de pagamento no seu edifício
O mapa das dívidas e dos créditos é-lhe comunicado com as contas antes da assembleia (artigo 5.º do regulamento grão-ducal), e o conseil syndical (comissão de condóminos) pode examinar o seu detalhe. O nível dos atrasos de pagamento é o indicador de saúde mais eloquente de uma copropriedade: se aumentar, é um ponto a inscrever na ordem de trabalhos. Falemos sobre isso.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.