É a reforma mais estruturante dos últimos anos para as copropriedades luxemburguesas. O artigo 11.º bis da lei de 16 de maio de 1975, introduzido pela lei de 30 de junho de 2022, impõe a constituição de um fonds de travaux (fundo de obras). O Ministério da Habitação precisa que é obrigatório desde 1 de agosto de 2023, incluindo para as construções novas.
Para que serve
O texto é direto: «Os condóminos constituem um fonds de travaux para fazer face ao custo das obras decididas pela assembleia geral.» O objetivo anunciado pelo Ministério da Habitação é favorecer a renovação geral e energética dos edifícios construídos. Trata-se, por isso, de uma poupança coletiva antecipada, e não de uma provisão de tesouraria corrente.
Como é alimentado
O fundo é alimentado por uma contribuição anual obrigatória paga pelos condóminos. O montante da contribuição é decidido pela assembleia geral, votando pela maioria simples do artigo 15.º, não podendo ser inferior ao montante por metro quadrado fixado no anexo da lei, na proporção da quota-parte dos condóminos (artigo 11.º bis).
Este montante mínimo não é uniforme: segundo o Ministério da Habitação, a contribuição anual mínima varia conforme a classe de isolamento térmico do certificado de desempenho energético (CPE) do edifício. A lógica é de incentivo: quanto menos eficiente for o edifício, mais elevado é o esforço mínimo de poupança. A assembleia pode votar mais do que o mínimo, nunca menos.
As contribuições são chamadas pelo syndic (administrador de condomínios) ao mesmo título que os outros pagamentos previstos no artigo 25.º do regulamento grão-ducal, do qual constituem o 5.º desde o regulamento grão-ducal de 30 de junho de 2022.
«As contribuições pagas a título do fonds de travaux estão associadas às frações e são definitivamente adquiridas pelo syndicat des copropriétaires (a coletividade dos condóminos). Não dão lugar a reembolso pela copropriedade por ocasião da cessão de uma fração.» (artigo 11.º bis). Ao vender, não recupera, por isso, a sua poupança junto da copropriedade: ela fica associada à fração. É um elemento a integrar na negociação do preço, e a abordar com o seu notário.
O direito à informação do candidato adquirente
A lei retira daí a consequência: uma pessoa que tenha declarado o seu interesse na aquisição de uma fração, a título gratuito ou oneroso, depois de o proprietário ter declarado a sua intenção de transmissão, bem como uma pessoa que tenha aceitado a benefício de inventário uma herança que inclua uma fração em copropriedade, devem poder consultar o saldo atual das contribuições ao fonds de travaux adquiridas por essa fração (artigo 11.º bis). Se está a comprar, peça esse saldo: faz parte do valor real da fração.
Um ponto para os senhorios
Os haveres do fonds de travaux não fazem parte do capital investido na aceção do artigo 3.º da lei alterada de 21 de setembro de 2006 sobre o arrendamento para habitação (artigo 11.º bis). Esta precisão tem consequências no cálculo da renda: mande verificá-la à luz da sua situação de arrendamento.
Não confundir três envelopes
- O fonds de travaux: poupança anual obrigatória, associada à fração, definitivamente adquirida pela copropriedade, não reembolsada na venda.
- O adiantamento de tesouraria permanente, ou fundo de manobra: previsto no règlement de copropriété (regulamento da copropriedade), permanece a crédito da sua conta de condómino.
- As provisões especiais votadas para uma obra determinada: chamadas para executar uma deliberação precisa da assembleia (artigo 25.º, 4.º, do regulamento grão-ducal).
Para o seu edifício
A tabela mínima aplicável depende da classe do certificado de desempenho energético da sua residência e das áreas consideradas: comunicamo-la para a sua copropriedade, com o cálculo da sua contribuição na proporção da sua quota-parte. Escreva-nos indicando a sua residência e a sua fração.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.