Das ist die prägendste Reform der letzten Jahre für die luxemburgischen Eigentümergemeinschaften. Artikel 11 bis des Gesetzes vom 16. Mai 1975, eingeführt durch das Gesetz vom 30. Juni 2022, verlangt die Bildung eines Instandhaltungsfonds (fonds de travaux). Das Wohnungsbauministerium stellt klar, dass er seit dem 1. August 2023 verpflichtend ist, auch für Neubauten.
Wozu er dient
Der Gesetzestext ist eindeutig: „Die Wohnungseigentümer bilden einen Instandhaltungsfonds, um die Kosten der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten zu tragen.“ Das vom Wohnungsbauministerium genannte Ziel ist die Förderung der allgemeinen und energetischen Sanierung des Gebäudebestands. Es handelt sich also um eine vorsorgliche gemeinschaftliche Ersparnis und nicht um eine laufende Liquiditätsvorauszahlung.
Wie er gespeist wird
Der Fonds wird durch einen verpflichtenden Jahresbeitrag der Wohnungseigentümer gespeist. Die Höhe des Beitrags wird von der Eigentümerversammlung beschlossen, die mit der einfachen Mehrheit des Artikels 15 abstimmt, darf jedoch den in der Anlage zum Gesetz festgesetzten Betrag je Quadratmeter, anteilig nach dem Miteigentumsanteil der Wohnungseigentümer, nicht unterschreiten (Artikel 11 bis).
Dieser Mindestbetrag ist nicht einheitlich: nach Angaben des Wohnungsbauministeriums richtet sich der jährliche Mindestbeitrag nach der Wärmedämmklasse des Energiepasses (certificat de performance énergétique, CPE) des Gebäudes. Die Logik ist eine Anreizlogik: je weniger leistungsfähig das Gebäude, desto höher die geforderte Mindestersparnis. Die Versammlung kann mehr als den Mindestbetrag beschließen, niemals weniger.
Die Beiträge werden vom Syndic in gleicher Weise abgerufen wie die übrigen in Artikel 25 der großherzoglichen Verordnung vorgesehenen Zahlungen, deren Nummer 5 sie seit der großherzoglichen Verordnung vom 30. Juni 2022 bilden.
„Die zum Instandhaltungsfonds geleisteten Beiträge sind an die Einheiten gebunden und fallen endgültig der Eigentümergemeinschaft zu. Sie werden von der Eigentümergemeinschaft bei der Übertragung einer Einheit nicht zurückgezahlt.“ (Artikel 11 bis). Beim Verkauf erhalten Sie Ihre Ersparnis also nicht von der Eigentümergemeinschaft zurück: sie bleibt an die Einheit gebunden. Das ist ein Punkt, der in die Preisverhandlung einzubeziehen und mit Ihrem Notar zu besprechen ist.
Das Informationsrecht des Kaufinteressenten
Das Gesetz zieht daraus die Folge: wer sein Interesse am Erwerb einer Einheit erklärt hat, entgeltlich oder unentgeltlich, nachdem der Eigentümer seine Übertragungsabsicht erklärt hat, sowie wer eine Erbschaft unter dem Vorbehalt der Inventarerrichtung angenommen hat, zu der eine Einheit in einer Eigentümergemeinschaft gehört, muss den aktuellen Stand der dieser Einheit zugefallenen Beiträge zum Instandhaltungsfonds einsehen können (Artikel 11 bis). Wenn Sie kaufen, fragen Sie diesen Stand ab: er gehört zum tatsächlichen Wert der Einheit.
Ein Punkt für Vermieter
Die Mittel des Instandhaltungsfonds gehören nicht zum investierten Kapital im Sinne von Artikel 3 des geänderten Gesetzes vom 21. September 2006 über die Wohnraummiete (Artikel 11 bis). Diese Klarstellung wirkt sich auf die Mietberechnung aus: lassen Sie sie im Licht Ihrer Vermietungssituation prüfen.
Drei Töpfe, die nicht zu verwechseln sind
- Der Instandhaltungsfonds: verpflichtende Jahresersparnis, an die Einheit gebunden, endgültig der Eigentümergemeinschaft zugefallen, beim Verkauf nicht zurückgezahlt.
- Der dauerhafte Liquiditätsvorschuss (Betriebsmittelfonds): in der Teilungserklärung (règlement de copropriété) vorgesehen, bleibt er Ihrem Eigentümerkonto als Guthaben erhalten.
- Die für eine bestimmte Baustelle beschlossenen Sondervorauszahlungen: abgerufen zur Ausführung eines konkreten Beschlusses der Versammlung (Artikel 25 Nr. 4 der großherzoglichen Verordnung).
Für Ihr Gebäude
Der maßgebliche Mindesttarif hängt von der Klasse des Energiepasses Ihrer Residenz und von den angesetzten Flächen ab: wir teilen ihn Ihnen für Ihre Eigentümergemeinschaft mit, samt der Berechnung Ihres Beitrags anteilig nach Ihrem Miteigentumsanteil. Schreiben Sie uns unter Angabe Ihrer Residenz und Ihrer Einheit.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.