C’est l’une des règles les plus utiles à connaître, parce qu’elle redonne la main à l’assemblée à intervalles réguliers : un mandat de syndic est limité dans le temps et ne se renouvelle pas tout seul.
Trois années au maximum
« Le syndic est nommé par l’assemblée générale pour une durée qui ne peut dépasser trois années. » (article 14 de la loi). Le règlement grand-ducal le confirme : « La durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Les fonctions de syndic sont renouvelables. » (article 18 du règlement grand-ducal).
Un mandat peut donc être plus court — un an, deux ans — selon ce que l’assemblée décide et ce que prévoit le contrat de syndic. Il ne peut pas être plus long que trois ans.
Pas de reconduction tacite
La suite du même article est décisive : « À l’expiration de ses fonctions, il ne peut poursuivre ses activités qu’en vertu d’une décision formelle de l’assemblée générale. Il a toutefois qualité, en attendant cette décision, d’accomplir tous actes conservatoires dans l’intérêt du syndicat et peut convoquer l’assemblée générale en vue de pourvoir à la vacance. » (article 14).
Deux conséquences pratiques :
- le renouvellement doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée et faire l’objet d’un vote ;
- si rien n’est voté, le syndic sortant n’est pas reconduit : il n’assure plus que les actes conservatoires, et son rôle est de convoquer l’assemblée pour que la vacance soit pourvue.
Autrement dit, ne pas reconduire un syndic arrivé à terme n’exige aucun motif : l’absence de décision formelle suffit. La révocation en cours de mandat est une autre question, traitée dans l’article consacré à la désignation et à la révocation.
Qui peut être syndic
« Sous réserve des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. » (article 18 du règlement grand-ducal). Un copropriétaire bénévole comme un professionnel peuvent donc l’exercer, sauf clause contraire de votre règlement.
La rémunération se vote aussi
« Les conditions de la rémunération du syndic, sous réserve le cas échéant de la réglementation y afférente, ainsi que les modalités particulières d’exécution de son mandat, sont fixées par l’assemblée générale » à la majorité de l’article 15 (article 19 du règlement grand-ducal). Le contrat de syndic, son périmètre et ses honoraires relèvent donc de l’assemblée : ils doivent être présentés au vote, et non simplement communiqués.
Le cas du premier syndic
Fréquent dans les immeubles neufs : lorsque, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, « cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale » (article 20 de la loi). La première assemblée n’est donc pas une formalité : elle valide ou non le syndic mis en place par le promoteur.
Le syndic désigné par le juge
À défaut de nomination, le syndic est désigné par ordonnance du président du tribunal d’arrondissement dans lequel l’immeuble est situé, sur requête de l’un des copropriétaires, les autres entendus ou dûment appelés. Sa rémunération est déterminée par l’ordonnance de nomination, et ses fonctions cessent de plein droit dès l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée (article 20).
« Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale. » Il en est de même des conventions avec une entreprise dont ces personnes sont propriétaires, associés, gérants, administrateurs, directeurs, salariés ou préposés (article 29 du règlement grand-ducal). Une prestation fournie par une société liée au syndic doit donc être soumise à un vote spécifique.
Vérifier où en est votre mandat
Reprenez le procès-verbal de l’assemblée qui a désigné votre syndic : il indique la durée votée et donc l’échéance. Si celle-ci approche, c’est le moment d’organiser la réflexion — renouvellement, ajustement du périmètre, ou mise en concurrence. Nous pouvons vous remettre une étude de votre copropriété et une proposition chiffrée, sans engagement.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.