É uma das regras mais úteis a conhecer, porque devolve a decisão à assembleia a intervalos regulares: um mandato de syndic (administrador de condomínios) é limitado no tempo e não se renova sozinho.
Três anos no máximo
«O syndic é nomeado pela assembleia geral por um período que não pode exceder três anos.» (artigo 14.º da lei). O regulamento grão-ducal confirma-o: «A duração das funções do syndic não pode exceder três anos. As funções de syndic são renováveis.» (artigo 18.º do regulamento grão-ducal).
Um mandato pode, por isso, ser mais curto — um ano, dois anos — conforme o que a assembleia decidir e o que o contrato de syndic previr. Não pode ser mais longo do que três anos.
Sem renovação tácita
A continuação do mesmo artigo é decisiva: «No termo das suas funções, só pode prosseguir as suas atividades por força de uma deliberação formal da assembleia geral. Tem, no entanto, legitimidade, enquanto espera essa deliberação, para praticar todos os atos conservatórios no interesse da copropriedade e pode convocar a assembleia geral com vista a prover a vacatura.» (artigo 14.º).
Duas consequências práticas:
- a renovação deve figurar na ordem de trabalhos da assembleia e ser objeto de votação;
- se nada for votado, o syndic cessante não é renovado: assegura apenas os atos conservatórios, e o seu papel é convocar a assembleia para que a vacatura seja provida.
Dito de outro modo, não renovar um syndic que chegou ao termo não exige qualquer motivo: a ausência de deliberação formal basta. A destituição durante o mandato é outra questão, tratada no artigo dedicado à designação e à destituição.
Quem pode ser syndic
«Sem prejuízo das estipulações específicas do règlement de copropriété (regulamento da copropriedade), as funções de syndic podem ser assumidas por qualquer pessoa física ou coletiva.» (artigo 18.º do regulamento grão-ducal). Um condómino voluntário, tal como um profissional, pode exercê-las, salvo cláusula em sentido contrário do seu regulamento.
A remuneração também se vota
«As condições da remuneração do syndic, sem prejuízo, se for o caso, da regulamentação aplicável, bem como as modalidades específicas de execução do seu mandato, são fixadas pela assembleia geral» com a maioria do artigo 15.º (artigo 19.º do regulamento grão-ducal). O contrato de syndic, o seu perímetro e os seus honorários são, por isso, da competência da assembleia: devem ser apresentados a votação, e não simplesmente comunicados.
O caso do primeiro syndic
Frequente nos edifícios novos: quando, antes da reunião da primeira assembleia geral, um syndic foi designado pelo regulamento da copropriedade ou por qualquer outro acordo das partes, «essa designação deve ser submetida à ratificação dessa primeira assembleia geral» (artigo 20.º da lei). A primeira assembleia não é, portanto, uma formalidade: valida ou não o syndic colocado pelo promotor.
O syndic designado pelo tribunal
Na falta de nomeação, o syndic é designado por despacho do presidente do tribunal de comarca em que o edifício se situa, a requerimento de um dos condóminos, ouvidos ou devidamente chamados os restantes. A sua remuneração é determinada pelo despacho de nomeação, e as suas funções cessam de pleno direito com a aceitação do mandato pelo syndic designado pela assembleia (artigo 20.º).
«Qualquer convenção entre a copropriedade e o syndic, os seus trabalhadores ou afins até ao terceiro grau inclusive, ou os do seu cônjuge no mesmo grau, deve ser especialmente autorizada por uma deliberação da assembleia geral.» O mesmo vale para as convenções com uma empresa de que essas pessoas sejam proprietárias, associadas, gerentes, administradoras, diretoras, assalariadas ou trabalhadoras (artigo 29.º do regulamento grão-ducal). Uma prestação fornecida por uma sociedade ligada ao syndic deve, por isso, ser submetida a uma votação específica.
Verificar em que ponto está o seu mandato
Retome a ata da assembleia que designou o seu syndic: indica a duração votada e, portanto, o termo. Se este se aproxima, é o momento de organizar a reflexão — renovação, ajustamento do perímetro, ou abertura a concurso. Podemos entregar-lhe um estudo da sua copropriedade e uma proposta com valores, sem compromisso.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.