Mudar de syndic (administrador de condomínios) não é uma corrida de obstáculos, mas é um procedimento: a maioria exigida é exigente, e o ponto deve estar regularmente inscrito na ordem de trabalhos. Veja o percurso.
A maioria exigida
«Só são adotadas pela maioria dos votos de todos os condóminos as deliberações relativas […] à designação ou à destituição do syndic e dos membros do conseil syndical (comissão de condóminos).» (artigo 16.º-c) da lei).
É a maioria absoluta: calcula-se sobre o conjunto dos votos, e não apenas sobre os presentes. Numa copropriedade expressa em milésimos, é necessário reunir mais de 500 milésimos. Os ausentes não representados pesam mecanicamente contra a deliberação: a mobilização das procurações é, na prática, determinante.
Se a maioria absoluta não for alcançada
O projeto não está perdido. «Na falta de deliberação tomada nas condições de maioria previstas no presente artigo, uma nova assembleia geral delibera nas condições previstas no artigo anterior» (artigo 16.º, último parágrafo) — ou seja, pela maioria simples dos presentes ou representados (artigo 15.º).
E esta segunda assembleia pode ser convocada rapidamente: se a sua ordem de trabalhos apenas incidir sobre questões já inscritas na ordem de trabalhos da anterior, o prazo de convocatória pode ser reduzido a oito dias e as notificações de documentos não têm de ser repetidas (artigo 11.º do regulamento grão-ducal).
Fazer inscrever o ponto na ordem de trabalhos
A assembleia só delibera validamente sobre as questões inscritas na ordem de trabalhos (artigo 6.º do regulamento grão-ducal): a inscrição não é, por isso, uma opção. Três vias, conforme o momento:
- Antes da convocatória: peça ao syndic que inscreva a questão. É a via mais simples, e permite juntar os documentos.
- Depois do envio da convocatória: no prazo de seis dias, um ou vários condóminos, ou o conseil syndical, notificam a quem convocou a assembleia as questões cuja inscrição pedem; esta notifica um mapa dessas questões pelo menos cinco dias antes da reunião (artigo 4.º do regulamento grão-ducal).
- Provocando uma assembleia: a convocatória é de pleno direito quando é pedida ao syndic pelo conseil syndical, ou por um ou vários condóminos que representem pelo menos um quarto dos votos — podendo o regulamento prever um número inferior. O pedido, notificado ao syndic, especifica as questões a inscrever (artigo 2.º do regulamento grão-ducal).
Embora a regulamentação não imponha expressamente a notificação de um projeto de deliberação para este ponto preciso, junte o projeto de deliberação e o contrato de syndic proposto: é do interesse dos condóminos, e é o que torna a votação possível, uma vez que a assembleia deve também fixar as condições de remuneração e as modalidades de execução do mandato (artigo 19.º do regulamento grão-ducal).
Se o syndic não convocar
A regulamentação prevê dois recursos sucessivos:
- o presidente do conseil syndical pode convocar validamente a assembleia, depois de uma interpelação ao syndic que tenha ficado sem resultado por mais de oito dias (artigo 2.º do regulamento grão-ducal);
- na falta de conseil syndical, ou se o seu presidente não proceder à convocatória, qualquer condómino pode requerer, em providência cautelar, ao presidente do tribunal de comarca que habilite um condómino ou um mandatário judicial a convocar a assembleia e o encarregue de a presidir. Uma interpelação que tenha ficado sem resultado por mais de oito dias, dirigida ao syndic e, se for o caso, ao presidente do conseil syndical, deve preceder a citação, sob pena de inadmissibilidade (artigo 30.º do regulamento grão-ducal).
A destituição durante o mandato
Vota-se pela mesma maioria absoluta (artigo 16.º-c)). Por outro lado, «os seus poderes são revogados segundo o modo pelo qual foi nomeado», pelo syndicat de copropriété (a coletividade dos condóminos) ou por despacho do presidente do tribunal de comarca quando a nomeação tenha sido judicial (artigo 20.º). Por último, o seu contrato de syndic pode prever as suas próprias condições de resolução, de pré-aviso e de indemnização: leia-o antes de votar, porque se aplica entre as partes.
Em caso de impedimento do syndic ou de inércia da sua parte no exercício da sua missão, qualquer interessado pode, depois de uma interpelação que tenha ficado sem resultado durante quinze dias, pedir ao presidente do tribunal de comarca que encarregue da totalidade ou de parte da missão, por um tempo determinado, um membro do conseil syndical ou um administrador provisório. O presidente decide como em matéria de providências cautelares (artigo 22.º da lei). Esta via não exige esperar por uma assembleia.
Consultar-nos antecipadamente
Se o seu conseil syndical estiver a considerar uma mudança, podemos entregar-lhe um estudo da sua copropriedade e uma proposta detalhada, e indicar-lhe o calendário a respeitar para que a deliberação seja validamente votada. Estudo gratuito, sem compromisso.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.