Den Syndic zu wechseln ist kein Hindernislauf, aber es ist ein Verfahren: die erforderliche Mehrheit ist streng, und der Punkt muss ordnungsgemäß auf die Tagesordnung gesetzt werden. Hier der Ablauf.
Die erforderliche Mehrheit
„Nur mit der Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer werden die Beschlüsse gefasst, die […] die Bestellung oder die Abberufung des Syndic und der Mitglieder des Verwaltungsrats (conseil syndical) betreffen.“ (Artikel 16 c) des Gesetzes).
Das ist die absolute Mehrheit: sie berechnet sich nach der Gesamtheit der Stimmen und nicht nur nach den Anwesenden. In einer in Tausendsteln ausgedrückten Eigentümergemeinschaft sind also mehr als 500 Tausendstel zu erreichen. Nicht vertretene Abwesende wirken rechnerisch gegen den Beschluss: das Einsammeln der Vollmachten ist in der Praxis entscheidend.
Wenn die absolute Mehrheit nicht erreicht wird
Das Vorhaben ist nicht verloren. „Kommt ein Beschluss unter den in diesem Artikel vorgesehenen Mehrheitsbedingungen nicht zustande, so entscheidet eine neue Eigentümerversammlung unter den im vorstehenden Artikel vorgesehenen Bedingungen“ (Artikel 16 letzter Absatz) — also mit der einfachen Mehrheit der Anwesenden oder Vertretenen (Artikel 15).
Und diese zweite Versammlung kann schnell einberufen werden: betrifft ihre Tagesordnung nur Fragen, die schon auf der Tagesordnung der vorherigen standen, so kann die Einladungsfrist auf acht Tage verkürzt werden, und die Zustellung der Unterlagen muss nicht wiederholt werden (Artikel 11 der großherzoglichen Verordnung).
Den Punkt auf die Tagesordnung setzen lassen
Die Versammlung beschließt wirksam nur über die auf der Tagesordnung stehenden Fragen (Artikel 6 der großherzoglichen Verordnung): die Aufnahme ist also keine Option. Drei Wege, je nach Zeitpunkt:
- Vor der Einladung: bitten Sie den Syndic, die Frage aufzunehmen. Das ist der einfachste Weg, und er erlaubt es, die Unterlagen beizufügen.
- Nach dem Versand der Einladung: innerhalb von sechs Tagen teilen ein oder mehrere Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsrat derjenigen Person, die die Versammlung einberufen hat, die Fragen mit, deren Aufnahme sie verlangen; diese stellt eine Aufstellung dieser Fragen mindestens fünf Tage vor der Sitzung zu (Artikel 4 der großherzoglichen Verordnung).
- Indem Sie eine Versammlung herbeiführen: die Einberufung erfolgt von Rechts wegen, wenn sie beim Syndic durch den Verwaltungsrat oder durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer verlangt wird, die mindestens ein Viertel der Stimmen vertreten — wobei die Teilungserklärung (règlement de copropriété) eine geringere Zahl vorsehen kann. Der dem Syndic zugestellte Antrag benennt die aufzunehmenden Fragen (Artikel 2 der großherzoglichen Verordnung).
Auch wenn die Vorschriften für diesen Punkt die Zustellung einer Beschlussvorlage nicht ausdrücklich verlangen, fügen Sie die Beschlussvorlage und den vorgeschlagenen Verwaltervertrag bei: das liegt im Interesse der Wohnungseigentümer und macht die Abstimmung erst möglich, denn die Versammlung muss auch die Vergütungsbedingungen und die Modalitäten der Ausführung des Mandats festlegen (Artikel 19 der großherzoglichen Verordnung).
Wenn der Syndic nicht einberuft
Die Vorschriften sehen zwei aufeinanderfolgende Ersatzwege vor:
- der Vorsitzende des Verwaltungsrats kann die Versammlung wirksam einberufen, nachdem eine Mahnung an den Syndic länger als acht Tage erfolglos geblieben ist (Artikel 2 der großherzoglichen Verordnung);
- besteht kein Verwaltungsrat oder nimmt sein Vorsitzender die Einberufung nicht vor, so kann jeder Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung beim Präsidenten des Bezirksgerichts beantragen, einen Wohnungseigentümer oder einen gerichtlich bestellten Bevollmächtigten zur Einberufung der Versammlung zu ermächtigen und mit deren Leitung zu betrauen. Eine länger als acht Tage erfolglos gebliebene Mahnung an den Syndic und gegebenenfalls an den Vorsitzenden des Verwaltungsrats muss der Klageerhebung vorausgehen, andernfalls ist sie unzulässig (Artikel 30 der großherzoglichen Verordnung).
Die Abberufung während des laufenden Mandats
Sie wird mit derselben absoluten Mehrheit beschlossen (Artikel 16 c)). Im Übrigen werden „seine Befugnisse auf dieselbe Weise entzogen, auf die er bestellt wurde“, durch die Eigentümergemeinschaft oder durch Beschluss des Präsidenten des Bezirksgerichts, wenn die Bestellung gerichtlich erfolgt war (Artikel 20). Schließlich kann Ihr Verwaltervertrag eigene Bedingungen für Kündigung, Kündigungsfrist und Entschädigung vorsehen: lesen Sie ihn vor der Abstimmung, denn er gilt zwischen den Parteien.
Ist der Syndic verhindert oder untätig in der Wahrnehmung seiner Aufgabe, so kann jeder Betroffene nach einer fünfzehn Tage erfolglos gebliebenen Mahnung beim Präsidenten des Bezirksgerichts beantragen, mit der Aufgabe ganz oder teilweise und für eine bestimmte Zeit entweder ein Mitglied des Verwaltungsrats oder einen vorläufigen Verwalter zu betrauen. Der Präsident entscheidet wie im Verfahren der einstweiligen Verfügung (Artikel 22 des Gesetzes). Dieser Weg setzt nicht voraus, eine Versammlung abzuwarten.
Uns im Vorfeld hinzuziehen
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Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.