Changer de syndic n’est pas un parcours d’obstacles, mais c’est une procédure : la majorité requise est exigeante, et le point doit être régulièrement inscrit à l’ordre du jour. Voici le déroulé.
La majorité requise
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant […] la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. » (article 16 c) de la loi).
C’est la majorité absolue : elle se calcule sur l’ensemble des voix, et non sur les seuls présents. Dans une copropriété exprimée en millièmes, il faut donc réunir plus de 500 millièmes. Les absents non représentés pèsent mécaniquement contre la résolution : la mobilisation des procurations est, en pratique, déterminante.
Si la majorité absolue n’est pas atteinte
Le projet n’est pas perdu. « À défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l’article précédent » (article 16, dernier alinéa) — c’est-à-dire à la majorité simple des présents ou représentés (article 15).
Et cette seconde assemblée peut être convoquée rapidement : si son ordre du jour ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications de pièces n’ont pas à être renouvelées (article 11 du règlement grand-ducal).
Faire inscrire le point à l’ordre du jour
L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour (article 6 du règlement grand-ducal) : l’inscription n’est donc pas une option. Trois voies, selon le moment :
- En amont de la convocation : demandez au syndic d’inscrire la question. C’est la voie la plus simple, et elle permet de joindre les pièces.
- Après l’envoi de la convocation : dans les six jours, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, notifient à la personne qui a convoqué l’assemblée les questions dont ils demandent l’inscription ; celle-ci notifie un état de ces questions cinq jours au moins avant la réunion (article 4 du règlement grand-ducal).
- En provoquant une assemblée : la convocation est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic par le conseil syndical, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix — le règlement pouvant prévoir un nombre inférieur. La demande, notifiée au syndic, précise les questions à inscrire (article 2 du règlement grand-ducal).
Bien que la réglementation n’impose pas expressément la notification d’un projet de résolution pour ce point précis, joignez le projet de résolution et le contrat de syndic proposé : c’est l’intérêt des copropriétaires, et c’est ce qui rend le vote possible, puisque l’assemblée doit aussi fixer les conditions de rémunération et les modalités d’exécution du mandat (article 19 du règlement grand-ducal).
Si le syndic ne convoque pas
La réglementation prévoit deux relais successifs :
- le président du conseil syndical peut valablement convoquer l’assemblée, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours (article 2 du règlement grand-ducal) ;
- à défaut de conseil syndical, ou si son président ne procède pas à la convocation, tout copropriétaire peut demander en référé au président du tribunal d’arrondissement d’habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l’assemblée, et le charger de la présider. Une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, adressée au syndic et le cas échéant au président du conseil syndical, doit précéder l’assignation, à peine d’irrecevabilité (article 30 du règlement grand-ducal).
La révocation en cours de mandat
Elle se vote à la même majorité absolue (article 16 c)). Par ailleurs, « ses pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a été nommé », par le syndicat des copropriétaires ou par ordonnance du président du tribunal d’arrondissement lorsque la nomination était judiciaire (article 20). Enfin, votre contrat de syndic peut prévoir ses propres conditions de résiliation, de préavis et d’indemnisation : lisez-le avant de voter, car il s’applique entre les parties.
En cas d’empêchement du syndic ou de carence de sa part à exercer sa mission, tout intéressé peut, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, demander au président du tribunal d’arrondissement de charger de tout ou partie de la mission, pour un temps déterminé, soit un membre du conseil syndical, soit un administrateur provisoire. Le président statue comme en matière de référés (article 22 de la loi). Cette voie ne suppose pas d’attendre une assemblée.
Nous consulter en amont
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Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.