Das ist eine der nützlichsten Regeln, weil sie die Entscheidung in regelmäßigen Abständen an die Versammlung zurückgibt: ein Syndic-Mandat ist zeitlich begrenzt und verlängert sich nicht von selbst.
Höchstens drei Jahre
„Der Syndic wird von der Eigentümerversammlung für eine Dauer bestellt, die drei Jahre nicht überschreiten darf.“ (Artikel 14 des Gesetzes). Die großherzogliche Verordnung bestätigt es: „Die Dauer der Tätigkeit des Syndic darf drei Jahre nicht überschreiten. Die Tätigkeit des Syndic ist verlängerbar.“ (Artikel 18 der großherzoglichen Verordnung).
Ein Mandat kann also kürzer sein — ein Jahr, zwei Jahre —, je nachdem, was die Versammlung beschließt und was der Verwaltervertrag (contrat de mandat) vorsieht. Länger als drei Jahre darf es nicht sein.
Keine stillschweigende Verlängerung
Die Fortsetzung desselben Artikels ist entscheidend: „Nach Ablauf seiner Tätigkeit darf er diese nur auf Grundlage eines förmlichen Beschlusses der Eigentümerversammlung fortsetzen. Er ist jedoch befugt, bis zu diesem Beschluss alle erhaltenden Maßnahmen im Interesse der Eigentümergemeinschaft zu treffen, und kann die Eigentümerversammlung einberufen, um die Vakanz zu besetzen.“ (Artikel 14).
Zwei praktische Folgen:
- die Verlängerung muss auf der Tagesordnung der Versammlung stehen und Gegenstand einer Abstimmung sein;
- wird nichts beschlossen, so ist der ausscheidende Syndic nicht verlängert: er nimmt nur noch die erhaltenden Maßnahmen wahr, und seine Aufgabe ist es, die Versammlung einzuberufen, damit die Vakanz besetzt wird.
Mit anderen Worten: einen Syndic nach Ablauf seines Mandats nicht zu verlängern erfordert keinen Grund: das Fehlen eines förmlichen Beschlusses genügt. Die Abberufung während des laufenden Mandats ist eine andere Frage, die im Beitrag zur Bestellung und Abberufung behandelt wird.
Wer Syndic sein kann
„Vorbehaltlich besonderer Bestimmungen der Teilungserklärung (règlement de copropriété) kann die Tätigkeit des Syndic von jeder natürlichen oder juristischen Person ausgeübt werden.“ (Artikel 18 der großherzoglichen Verordnung). Ein ehrenamtlicher Wohnungseigentümer wie ein gewerblicher Anbieter können sie also ausüben, sofern Ihre Teilungserklärung nichts anderes bestimmt.
Über die Vergütung wird ebenfalls abgestimmt
„Die Bedingungen der Vergütung des Syndic, gegebenenfalls vorbehaltlich der einschlägigen Vorschriften, sowie die besonderen Modalitäten der Ausführung seines Mandats werden von der Eigentümerversammlung festgelegt“, und zwar mit der Mehrheit des Artikels 15 (Artikel 19 der großherzoglichen Verordnung). Der Verwaltervertrag, sein Leistungsumfang und seine Honorare sind somit Sache der Versammlung: sie müssen zur Abstimmung gestellt und nicht bloß mitgeteilt werden.
Der Fall des ersten Syndic
Häufig in Neubauten: wurde vor der ersten Eigentümerversammlung ein Syndic durch die Teilungserklärung oder durch eine andere Vereinbarung der Parteien bestellt, so „muss diese Bestellung der Bestätigung dieser ersten Eigentümerversammlung unterbreitet werden“ (Artikel 20 des Gesetzes). Die erste Versammlung ist also keine Formsache: sie bestätigt den vom Bauträger eingesetzten Syndic oder eben nicht.
Der gerichtlich bestellte Syndic
Fehlt eine Bestellung, so wird der Syndic durch Beschluss des Präsidenten des Bezirksgerichts, in dessen Bezirk das Gebäude liegt, bestellt, auf Antrag eines der Wohnungseigentümer und nach Anhörung oder ordnungsgemäßer Ladung der übrigen. Seine Vergütung wird im Bestellungsbeschluss festgesetzt, und seine Tätigkeit endet von Rechts wegen, sobald der von der Versammlung bestellte Syndic sein Mandat annimmt (Artikel 20).
„Jede Vereinbarung zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Syndic, seinen Beauftragten oder Verschwägerten bis zum dritten Grad einschließlich oder denen seines Ehegatten im gleichen Grad muss durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung besonders genehmigt werden.“ Dasselbe gilt für Vereinbarungen mit einem Unternehmen, dessen Eigentümer, Gesellschafter, Geschäftsführer, Verwaltungsratsmitglieder, Direktoren, Angestellte oder Beauftragte diese Personen sind (Artikel 29 der großherzoglichen Verordnung). Eine Leistung, die von einer mit dem Syndic verbundenen Gesellschaft erbracht wird, muss daher einer eigenen Abstimmung unterworfen werden.
Prüfen, wo Ihr Mandat steht
Nehmen Sie das Protokoll der Versammlung zur Hand, die Ihren Syndic bestellt hat: es nennt die beschlossene Dauer und damit das Ende. Nähert sich dieses, so ist es Zeit für die Überlegung — Verlängerung, Anpassung des Leistungsumfangs oder Ausschreibung. Wir können Ihnen eine Analyse Ihrer Eigentümergemeinschaft und ein beziffertes Angebot vorlegen, unverbindlich.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.