Le procès-verbal n’est pas un compte rendu de courtoisie : c’est la pièce qui établit ce qui a été décidé, par qui, et à quelle majorité. C’est aussi lui qui déclenche le délai de recours.
Ce que le procès-verbal doit contenir
Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau s’il en a été constitué un. Le procès-verbal (article 10 du règlement grand-ducal) :
- comporte le texte de chaque délibération ;
- indique le résultat de chaque vote ;
- précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus ;
- mentionne, sur demande d’un ou plusieurs opposants, les réserves qu’ils formulent sur la régularité des délibérations.
Les procès-verbaux sont inscrits à la suite les uns des autres sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Le syndic détient ce registre et délivre des copies ou extraits qu’il certifie conformes (articles 10 et 23 du règlement grand-ducal).
Qui rédige, qui préside
Au début de chaque réunion, l’assemblée désigne son président et, le cas échéant, son bureau. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée (article 8 du règlement grand-ducal). Une feuille de présence est tenue, indiquant le nom et le domicile de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose ; elle est émargée par les présents et certifiée exacte par le président (article 7).
Le syndic n’est donc ni le président de l’assemblée ni le garant de la régularité des votes : c’est l’assemblée, par son président, qui l’est.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions, faite à la diligence du syndic (article 34, alinéa 2, de la loi). Passé ce délai, la décision n’est plus attaquable, même irrégulière.
Qui peut contester, et quoi
Deux conditions se dégagent du texte. D’abord, la qualité : seul un copropriétaire opposant (qui a voté contre) ou défaillant (absent et non représenté) peut agir. Un copropriétaire qui a voté pour, ou qui s’est abstenu en séance, n’est pas dans cette situation — d’où l’importance de faire acter votre vote contraire au procès-verbal. Ensuite, le délai : deux mois à compter de la notification.
Un cas particulier existe pour les travaux d’amélioration décidés au titre de l’article 26 : le copropriétaire opposant qui, dans ce même délai, saisit le tribunal civil pour faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire au regard de l’état, des caractéristiques et de la destination de l’immeuble, se voit la décision rendue inopposable (article 29).
Les autres délais
Sans préjudice de textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la loi entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans (article 34, alinéa 1er). Tous les litiges nés de l’application de la loi relèvent de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble (article 35).
Le réflexe utile
Dès réception du procès-verbal : vérifiez que vos votes et vos éventuelles réserves y figurent, que le résultat de chaque vote est indiqué, et que les résolutions correspondent à ce qui a été débattu. Une erreur matérielle se corrige vite si elle est signalée tout de suite. Si vous envisagez de contester une résolution, ne laissez pas courir le délai : faites-vous conseiller rapidement, et parlez-nous de votre situation — certaines difficultés se règlent par une nouvelle inscription à l’ordre du jour plutôt que devant un tribunal.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.