Das Protokoll (procès-verbal) ist kein Bericht aus Höflichkeit: es ist die Unterlage, die festhält, was beschlossen wurde, von wem und mit welcher Mehrheit. Und es ist das Protokoll, das die Rechtsbehelfsfrist auslöst.
Was das Protokoll enthalten muss
Über die Beratungen jeder Versammlung wird ein Protokoll erstellt, das vom Vorsitzenden, vom Schriftführer und von den Mitgliedern des Versammlungsvorstands unterschrieben wird, sofern ein solcher gebildet wurde. Das Protokoll (Artikel 10 der großherzoglichen Verordnung):
- enthält den Wortlaut jedes Beschlusses;
- nennt das Ergebnis jeder Abstimmung;
- führt die Namen der Wohnungseigentümer auf, die dem Beschluss widersprochen haben, derjenigen, die an der Abstimmung nicht teilgenommen haben, und derjenigen, die sich enthalten haben;
- vermerkt auf Verlangen eines oder mehrerer Widersprechender die Vorbehalte, die sie zur Ordnungsmäßigkeit der Beratungen erklären.
Die Protokolle werden fortlaufend in ein eigens dafür angelegtes Register eingetragen. Der Syndic verwahrt dieses Register und gibt Kopien oder Auszüge aus, die er beglaubigt (Artikel 10 und 23 der großherzoglichen Verordnung).
Wer schreibt, wer leitet
Zu Beginn jeder Sitzung bestimmt die Versammlung ihren Vorsitzenden und gegebenenfalls ihren Versammlungsvorstand. Der Syndic führt das Protokoll der Sitzung, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (Artikel 8 der großherzoglichen Verordnung). Es wird eine Anwesenheitsliste geführt, die Namen und Wohnsitz jedes Wohnungseigentümers und gegebenenfalls seines Bevollmächtigten sowie die Zahl der Stimmen nennt, über die er verfügt; sie wird von den Anwesenden abgezeichnet und vom Vorsitzenden als richtig bestätigt (Artikel 7).
Der Syndic ist also weder Vorsitzender der Versammlung noch Garant der Ordnungsmäßigkeit der Abstimmungen: das ist die Versammlung durch ihren Vorsitzenden.
Klagen, die auf die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlungen gerichtet sind, müssen bei Verlust des Rechts von den widersprechenden oder säumigen Wohnungseigentümern innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zustellung dieser Beschlüsse durch den Syndic erhoben werden (Artikel 34 Absatz 2 des Gesetzes). Nach Ablauf dieser Frist ist der Beschluss nicht mehr angreifbar, auch wenn er fehlerhaft ist.
Wer anfechten kann, und was
Aus dem Gesetzestext ergeben sich zwei Voraussetzungen. Zunächst die Berechtigung: nur ein widersprechender (der dagegen gestimmt hat) oder säumiger (abwesend und nicht vertretener) Wohnungseigentümer kann vorgehen. Ein Wohnungseigentümer, der dafür gestimmt hat oder sich in der Sitzung enthalten hat, befindet sich nicht in dieser Lage — daher die Bedeutung, Ihre Gegenstimme im Protokoll festhalten zu lassen. Sodann die Frist: zwei Monate ab Zustellung.
Für die nach Artikel 26 beschlossenen Verbesserungsarbeiten gilt ein Sonderfall: dem widersprechenden Wohnungseigentümer, der innerhalb derselben Frist das Zivilgericht anruft, um feststellen zu lassen, dass die beschlossene Verbesserung angesichts des Zustands, der Merkmale und der Zweckbestimmung des Gebäudes einen übermäßigen Aufwand darstellt, ist der Beschluss nicht entgegenzuhalten (Artikel 29).
Die weiteren Fristen
Unbeschadet besonderer Vorschriften mit kürzeren Fristen unterliegen die persönlichen Ansprüche aus der Anwendung des Gesetzes zwischen Wohnungseigentümern oder zwischen einem Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft einer Verjährungsfrist von zehn Jahren (Artikel 34 Absatz 1). Für alle Streitigkeiten aus der Anwendung des Gesetzes ist das Gericht des Ortes, an dem das Gebäude liegt, zuständig (Artikel 35).
Der nützliche Reflex
Sobald Sie das Protokoll erhalten: prüfen Sie, dass Ihre Stimmen und etwaige Vorbehalte darin stehen, dass das Ergebnis jeder Abstimmung genannt ist und dass die Beschlüsse dem entsprechen, was erörtert wurde. Ein offensichtlicher Fehler lässt sich schnell berichtigen, wenn er sofort gemeldet wird. Erwägen Sie, einen Beschluss anzufechten, so lassen Sie die Frist nicht verstreichen: holen Sie zügig Rat ein und sprechen Sie mit uns über Ihre Lage — manche Schwierigkeiten lösen sich durch einen neuen Punkt auf der Tagesordnung und nicht vor Gericht.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.