A ata não é um resumo de cortesia: é o documento que estabelece o que foi decidido, por quem e com que maioria. É também ela que faz correr o prazo de recurso.
O que a ata deve conter
É elaborada uma ata das deliberações de cada assembleia, assinada pelo presidente, pelo secretário e pelos membros da mesa, se esta tiver sido constituída. A ata (artigo 10.º do regulamento grão-ducal):
- contém o texto de cada deliberação;
- indica o resultado de cada votação;
- precisa os nomes dos condóminos que votaram contra a deliberação, dos que não participaram na votação e dos que se abstiveram;
- menciona, a pedido de um ou vários condóminos que votaram contra, as reservas que formulem quanto à regularidade das deliberações.
As atas são inscritas umas a seguir às outras num livro especialmente aberto para esse efeito. O syndic (administrador de condomínios) detém esse livro e entrega cópias ou extratos que certifica conformes (artigos 10.º e 23.º do regulamento grão-ducal).
Quem redige, quem preside
No início de cada reunião, a assembleia designa o seu presidente e, se for o caso, a sua mesa. O syndic assegura o secretariado da sessão, salvo deliberação em contrário da assembleia (artigo 8.º do regulamento grão-ducal). É mantida uma folha de presenças, que indica o nome e o domicílio de cada condómino e, se for o caso, do seu mandatário, bem como o número de votos de que dispõe; é rubricada pelos presentes e certificada exata pelo presidente (artigo 7.º).
O syndic não é, portanto, nem o presidente da assembleia nem o garante da regularidade das votações: é a assembleia, pelo seu presidente, que o é.
As ações que tenham por objeto impugnar as deliberações das assembleias gerais devem, sob pena de caducidade, ser interpostas pelos condóminos que votaram contra ou que faltaram num prazo de dois meses a contar da notificação dessas deliberações, feita por diligência do syndic (artigo 34.º, segundo parágrafo, da lei). Decorrido esse prazo, a deliberação já não é atacável, mesmo sendo irregular.
Quem pode impugnar, e o quê
Do texto resultam duas condições. Em primeiro lugar, a legitimidade: só pode agir um condómino que votou contra ou que faltou, isto é, ausente e não representado. Um condómino que votou a favor, ou que se absteve na sessão, não está nessa situação — daí a importância de fazer registar o seu voto contra na ata. Em segundo lugar, o prazo: dois meses a contar da notificação.
Existe um caso particular quanto às obras de melhoramento decididas ao abrigo do artigo 26.º: o condómino que votou contra e que, nesse mesmo prazo, recorra ao tribunal civil para que se reconheça que o melhoramento decidido tem caráter de despesa excessiva face ao estado, às características e à afetação do edifício vê a deliberação tornada inoponível (artigo 29.º).
Os outros prazos
Sem prejuízo de disposições especiais que fixem prazos mais curtos, as ações pessoais nascidas da aplicação da lei entre condóminos, ou entre um condómino e a copropriedade, prescrevem no prazo de dez anos (artigo 34.º, primeiro parágrafo). Todos os litígios nascidos da aplicação da lei são da competência do tribunal do lugar onde o edifício se situa (artigo 35.º).
O reflexo útil
Logo que receba a ata: verifique que os seus votos e as suas eventuais reservas nela figuram, que o resultado de cada votação está indicado e que as deliberações correspondem ao que foi debatido. Um erro material corrige-se depressa se for comunicado de imediato. Se pensar impugnar uma deliberação, não deixe correr o prazo: aconselhe-se rapidamente e fale-nos da sua situação — algumas dificuldades resolvem-se com uma nova inscrição na ordem de trabalhos e não num tribunal.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.