Une copropriété sans syndic n’est pas une copropriété sans solution : la loi a prévu ces situations et désigne, à chaque fois, qui peut agir. L’urgence est réelle, mais la sortie est balisée.
Situation 1 : le mandat est arrivé à terme sans décision
À l’expiration de ses fonctions, le syndic ne peut poursuivre ses activités qu’en vertu d’une décision formelle de l’assemblée. Il a toutefois qualité, en attendant cette décision, d’accomplir tous actes conservatoires dans l’intérêt du syndicat, et peut convoquer l’assemblée en vue de pourvoir à la vacance (article 14 de la loi). La sortie de crise la plus simple est donc une assemblée, et le syndic sortant a le pouvoir de la convoquer.
Situation 2 : le syndicat est réellement dépourvu de syndic
L’article 22 de la loi organise la période intermédiaire :
- le président du conseil syndical ou, à défaut, tout membre de ce conseil, procède à la convocation de l’assemblée générale en vue de la désignation du syndic ;
- jusqu’à l’entrée en fonction du nouveau syndic, le conseil syndical est chargé d’accomplir les actes de gestion courante, y compris les appels de fonds, et les actes nécessités par l’urgence. Ses décisions sont exécutées par son président ;
- s’il n’a pas été institué de conseil syndical, le droit de convoquer l’assemblée et d’accomplir ces actes appartient à toute personne désignée par accord des copropriétaires représentant au moins le tiers des membres du syndicat ;
- à défaut d’un tel accord, tout copropriétaire peut demander, par voie de requête au président du tribunal, la désignation d’un administrateur provisoire disposant du pouvoir d’accomplir ces actes.
C’est l’une des meilleures raisons d’avoir un conseil syndical en place avant d’en avoir besoin : sans lui, il faut réunir un tiers des membres ou passer par le juge.
Situation 3 : le syndic est en place mais n’agit pas
« En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer sa mission, et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, tout intéressé peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant quinze jours, demander au président du tribunal d’arrondissement de charger de tout ou partie de cette mission et pour un temps déterminé, soit un membre du conseil syndical, soit, s’il n’y a pas de conseil syndical ou si aucun de ses membres n’accepte cette mission, un administrateur provisoire. » Le président statue comme en matière de référés, sur assignation donnée au syndic (article 22).
Situation 4 : aucune nomination n’intervient
À défaut de nomination, le syndic est désigné par ordonnance du président du tribunal d’arrondissement dans lequel l’immeuble est situé, sur requête de l’un des copropriétaires, les autres entendus ou dûment appelés. La rémunération du syndic judiciaire est déterminée par l’ordonnance, et ses fonctions cessent de plein droit dès l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée (article 20).
Faire convoquer l’assemblée quand personne ne le fait
Le président du tribunal d’arrondissement, statuant en référé, peut à la requête de tout copropriétaire habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l’assemblée générale, et le charger de la présider. Une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic et le cas échéant au président du conseil syndical, doit précéder l’assignation, à peine d’irrecevabilité (article 30 du règlement grand-ducal).
Sans syndic en fonction : plus d’appels de fonds réguliers, donc une trésorerie qui s’épuise ; des factures de fournisseurs impayées et des contrats d’entretien suspendus ; une prime d’assurance de l’immeuble qui peut ne plus être réglée ; aucune action en justice possible au nom du syndicat, faute de représentant (article 14) ; et un risque sur la sécurité si un contrôle réglementaire n’est pas renouvelé.
L’ordre des gestes utiles
- Vérifier la date d’échéance du mandat dans le dernier procès-verbal de désignation.
- Mettre en demeure le syndic par écrit, en conservant la preuve d’envoi : les délais de huit et quinze jours partent de là.
- Réunir le conseil syndical, ou à défaut un accord de copropriétaires représentant au moins le tiers des membres.
- Convoquer l’assemblée avec, à l’ordre du jour, la désignation d’un syndic et la fixation de sa rémunération.
- À défaut, saisir le président du tribunal d’arrondissement — en vous faisant conseiller sur la forme de la requête.
Nous pouvons intervenir
Nous reprenons régulièrement des copropriétés en situation de vacance ou de carence. Si votre immeuble est dans ce cas, écrivez-nous ou appelez l’agence : nous vous indiquons les gestes à poser dans l’ordre, et nous pouvons présenter une candidature à l’assemblée que vous convoquerez.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.