Uma copropriedade sem syndic (administrador de condomínios) não é uma copropriedade sem solução: a lei previu estas situações e designa, em cada caso, quem pode agir. A urgência é real, mas a saída está balizada.
Situação 1: o mandato chegou ao termo sem deliberação
No termo das suas funções, o syndic só pode prosseguir as suas atividades por força de uma deliberação formal da assembleia. Tem, no entanto, legitimidade, enquanto espera essa deliberação, para praticar todos os atos conservatórios no interesse da copropriedade, e pode convocar a assembleia com vista a prover a vacatura (artigo 14.º da lei). A saída de crise mais simples é, por isso, uma assembleia, e o syndic cessante tem o poder de a convocar.
Situação 2: a copropriedade está realmente sem syndic
O artigo 22.º da lei organiza o período intermédio:
- o presidente do conseil syndical (comissão de condóminos) ou, na sua falta, qualquer membro desse conselho procede à convocatória da assembleia geral com vista à designação do syndic;
- até à entrada em funções do novo syndic, o conseil syndical fica encarregado de praticar os atos de gestão corrente, incluindo as chamadas de fundos, e os atos exigidos pela urgência. As suas deliberações são executadas pelo seu presidente;
- se não tiver sido instituído conseil syndical, o direito de convocar a assembleia e de praticar esses atos pertence a qualquer pessoa designada por acordo dos condóminos que representem pelo menos um terço dos membros da copropriedade;
- na falta desse acordo, qualquer condómino pode pedir, por requerimento ao presidente do tribunal, a designação de um administrador provisório com poderes para praticar esses atos.
É uma das melhores razões para ter um conseil syndical constituído antes de precisar dele: sem ele, é necessário reunir um terço dos membros ou passar pelo tribunal.
Situação 3: o syndic está em funções mas não age
«Em caso de impedimento do syndic por qualquer causa que seja ou em caso de inércia da sua parte no exercício da sua missão, e na falta de estipulação do regulamento da copropriedade, qualquer interessado pode, depois de uma interpelação ao syndic que tenha ficado sem resultado durante quinze dias, pedir ao presidente do tribunal de comarca que encarregue da totalidade ou de parte dessa missão e por um tempo determinado, um membro do conseil syndical ou, se não houver conseil syndical ou se nenhum dos seus membros aceitar essa missão, um administrador provisório.» O presidente decide como em matéria de providências cautelares, mediante citação do syndic (artigo 22.º).
Situação 4: nenhuma nomeação acontece
Na falta de nomeação, o syndic é designado por despacho do presidente do tribunal de comarca em que o edifício se situa, a requerimento de um dos condóminos, ouvidos ou devidamente chamados os restantes. A remuneração do syndic judicial é determinada pelo despacho, e as suas funções cessam de pleno direito com a aceitação do mandato pelo syndic designado pela assembleia (artigo 20.º).
Fazer convocar a assembleia quando ninguém o faz
O presidente do tribunal de comarca, decidindo em providência cautelar, pode, a requerimento de qualquer condómino, habilitar um condómino ou um mandatário judicial a convocar a assembleia geral e encarregá-lo de a presidir. Uma interpelação que tenha ficado sem resultado por mais de oito dias, feita ao syndic e, se for o caso, ao presidente do conseil syndical, deve preceder a citação, sob pena de inadmissibilidade (artigo 30.º do regulamento grão-ducal).
Sem syndic em funções: deixa de haver chamadas de fundos regulares, logo uma tesouraria que se esgota; faturas de fornecedores não pagas e contratos de manutenção suspensos; um prémio do seguro do edifício que pode deixar de ser pago; nenhuma ação judicial possível em nome da copropriedade, por falta de representante (artigo 14.º); e um risco para a segurança se um controlo regulamentar não for renovado.
A ordem dos gestos úteis
- Verificar a data do termo do mandato na última ata de designação.
- Interpelar o syndic por escrito, conservando a prova de envio: os prazos de oito e de quinze dias contam-se a partir daí.
- Reunir o conseil syndical ou, na sua falta, um acordo de condóminos que representem pelo menos um terço dos membros.
- Convocar a assembleia com, na ordem de trabalhos, a designação de um syndic e a fixação da sua remuneração.
- Na falta disso, recorrer ao presidente do tribunal de comarca — aconselhando-se quanto à forma do requerimento.
Podemos intervir
Retomamos regularmente copropriedades em situação de vacatura ou de inércia. Se o seu edifício estiver nesse caso, escreva-nos ou ligue para o escritório: indicamos-lhe os gestos a praticar pela ordem certa, e podemos apresentar uma candidatura à assembleia que convocarem.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.