Eine Eigentümergemeinschaft ohne Syndic ist keine Eigentümergemeinschaft ohne Lösung: das Gesetz hat diese Lagen vorgesehen und benennt jeweils, wer handeln kann. Die Dringlichkeit ist wirklich, der Ausweg aber vorgezeichnet.
Lage 1: das Mandat ist ohne Beschluss abgelaufen
Nach Ablauf seiner Tätigkeit darf der Syndic diese nur auf Grundlage eines förmlichen Beschlusses der Versammlung fortsetzen. Er ist jedoch befugt, bis zu diesem Beschluss alle erhaltenden Maßnahmen im Interesse der Eigentümergemeinschaft zu treffen, und kann die Versammlung einberufen, um die Vakanz zu besetzen (Artikel 14 des Gesetzes). Der einfachste Weg aus der Krise ist also eine Versammlung, und der ausscheidende Syndic hat die Befugnis, sie einzuberufen.
Lage 2: die Eigentümergemeinschaft ist tatsächlich ohne Syndic
Artikel 22 des Gesetzes regelt die Übergangszeit:
- der Vorsitzende des Verwaltungsrats (conseil syndical) oder, in dessen Fehlen, jedes Mitglied dieses Rates beruft die Eigentümerversammlung zur Bestellung des Syndic ein;
- bis zum Amtsantritt des neuen Syndic hat der Verwaltungsrat die Maßnahmen der laufenden Verwaltung, einschließlich der Mittelabrufe, und die durch Dringlichkeit gebotenen Maßnahmen zu treffen. Seine Beschlüsse werden von seinem Vorsitzenden ausgeführt;
- ist kein Verwaltungsrat eingerichtet worden, so steht das Recht, die Versammlung einzuberufen und diese Maßnahmen zu treffen, jeder Person zu, die durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt wird, die mindestens ein Drittel der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vertreten;
- fehlt eine solche Vereinbarung, so kann jeder Wohnungseigentümer auf dem Weg eines Antrags beim Präsidenten des Gerichts die Bestellung eines vorläufigen Verwalters verlangen, der die Befugnis hat, diese Maßnahmen zu treffen.
Das ist einer der besten Gründe, einen Verwaltungsrat einzurichten, bevor man ihn braucht: ohne ihn muss ein Drittel der Mitglieder zusammengebracht oder das Gericht angerufen werden.
Lage 3: der Syndic ist im Amt, handelt aber nicht
„Ist der Syndic aus welchem Grund auch immer verhindert oder untätig in der Wahrnehmung seiner Aufgabe, und fehlt eine Bestimmung der Teilungserklärung (règlement de copropriété), so kann jeder Betroffene nach einer fünfzehn Tage erfolglos gebliebenen Mahnung an den Syndic beim Präsidenten des Bezirksgerichts beantragen, mit dieser Aufgabe ganz oder teilweise und für eine bestimmte Zeit entweder ein Mitglied des Verwaltungsrats oder, wenn kein Verwaltungsrat besteht oder keines seiner Mitglieder diese Aufgabe annimmt, einen vorläufigen Verwalter zu betrauen.“ Der Präsident entscheidet wie im Verfahren der einstweiligen Verfügung, auf eine dem Syndic zugestellte Klage (Artikel 22).
Lage 4: es kommt zu keiner Bestellung
Fehlt eine Bestellung, so wird der Syndic durch Beschluss des Präsidenten des Bezirksgerichts, in dessen Bezirk das Gebäude liegt, bestellt, auf Antrag eines der Wohnungseigentümer und nach Anhörung oder ordnungsgemäßer Ladung der übrigen. Die Vergütung des gerichtlich bestellten Syndic wird im Beschluss festgesetzt, und seine Tätigkeit endet von Rechts wegen, sobald der von der Versammlung bestellte Syndic sein Mandat annimmt (Artikel 20).
Die Versammlung einberufen lassen, wenn es niemand tut
Der Präsident des Bezirksgerichts kann im Verfahren der einstweiligen Verfügung auf Antrag jedes Wohnungseigentümers einen Wohnungseigentümer oder einen gerichtlich bestellten Bevollmächtigten zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen und ihn mit deren Leitung betrauen. Eine länger als acht Tage erfolglos gebliebene Mahnung an den Syndic und gegebenenfalls an den Vorsitzenden des Verwaltungsrats muss der Klageerhebung vorausgehen, andernfalls ist sie unzulässig (Artikel 30 der großherzoglichen Verordnung).
Ohne amtierenden Syndic: keine regelmäßigen Mittelabrufe mehr, also eine Liquidität, die versiegt; unbezahlte Lieferantenrechnungen und ausgesetzte Instandhaltungsverträge; eine Prämie der Gebäudeversicherung, die möglicherweise nicht mehr bezahlt wird; keine Klage im Namen der Eigentümergemeinschaft möglich, da es an einem Vertreter fehlt (Artikel 14); und ein Sicherheitsrisiko, wenn eine vorgeschriebene Prüfung nicht erneuert wird.
Die Reihenfolge der sinnvollen Schritte
- Das Ablaufdatum des Mandats im letzten Bestellungsprotokoll prüfen.
- Den Syndic schriftlich mahnen und den Sendenachweis aufbewahren: die Fristen von acht und fünfzehn Tagen laufen ab diesem Zeitpunkt.
- Den Verwaltungsrat zusammenrufen oder, in dessen Fehlen, eine Vereinbarung von Wohnungseigentümern herbeiführen, die mindestens ein Drittel der Mitglieder vertreten.
- Die Versammlung einberufen, mit der Bestellung eines Syndic und der Festsetzung seiner Vergütung auf der Tagesordnung.
- Andernfalls den Präsidenten des Bezirksgerichts anrufen — und sich zur Form des Antrags beraten lassen.
Wir können einschreiten
Wir übernehmen regelmäßig Eigentümergemeinschaften, die ohne Syndic oder von Untätigkeit betroffen sind. Ist Ihr Gebäude in dieser Lage, so schreiben Sie uns oder rufen Sie das Büro an: wir nennen Ihnen die Schritte in der richtigen Reihenfolge, und wir können uns in der von Ihnen einberufenen Versammlung bewerben.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.