C’est un changement de régime discret mais décisif : des travaux qui exigeaient auparavant une double majorité des trois quarts relèvent désormais de la majorité absolue. Pour beaucoup de copropriétés, cela fait la différence entre un projet enlisé et un projet voté.
Ce que la loi du 30 juin 2022 a ajouté
L’article 16 de la loi du 16 mai 1975 — celui de la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires — comporte désormais trois nouvelles rubriques :
- e) les travaux de rénovation énergétique ;
- f) les travaux de réalisation d’infrastructures dans les parties communes en préparation pour l’installation de gaines techniques ;
- g) les travaux de réalisation d’installations de production et de stockage d’énergie à partir de sources d’énergie renouvelables dans les parties communes.
D’après le ministère du Logement, ces modifications sont en vigueur depuis le 1er octobre 2022.
La conséquence sur l’article 17
Symétriquement, la double majorité de l’article 17 c) — majorité des membres représentant au moins les trois quarts des voix — exclut désormais les travaux visés à l’article 16 d), e), f) et g), ainsi que ceux relatifs à l’installation d’infrastructures d’accueil au sens de la loi du 22 mars 2017 relative à des mesures visant à réduire le coût du déploiement de réseaux de communications électroniques à haut débit.
Autrement dit : isoler une façade, remplacer une chaufferie par un système plus performant, installer des panneaux photovoltaïques et un stockage en parties communes, préparer les gaines techniques ou le raccordement haut débit ne requièrent plus l’accord des trois quarts des voix.
À défaut de décision prise à la majorité absolue, une nouvelle assemblée statue à la majorité simple des présents et représentés (article 16, dernier alinéa). Si son ordre du jour ne reprend que des questions déjà inscrites, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les pièces n’ont pas à être renotifiées (article 11 du règlement grand-ducal). Beaucoup de projets se votent au second tour.
Le financement : à quoi sert le fonds de travaux
Le fonds de travaux obligatoire de l’article 11 bis, institué par la même loi du 30 juin 2022, est précisément destiné à « faire face au coût des travaux décidés par l’assemblée générale ». Son barème minimal est indexé sur la classe d’isolation thermique du certificat de performance énergétique (CPE) de l’immeuble, selon le ministère du Logement : les immeubles les moins performants épargnent davantage. Les deux réformes forment donc un ensemble cohérent — faciliter le vote, et constituer la ressource.
Des aides publiques à la rénovation énergétique existent par ailleurs au Luxembourg. Leurs conditions, leurs plafonds et leurs modalités de demande évoluent : ils doivent être vérifiés au cas par cas auprès des organismes compétents, au moment du projet. Nous ne publions pas de montants sur ce site pour cette raison.
Le cas des bornes de recharge
Un projet de point de recharge se décompose. L’infrastructure préparatoire en parties communes relève de l’article 16 f). Une installation réalisée à ses frais par un copropriétaire et affectant les parties communes relève de l’autorisation de l’article 16 b), avec le recours au juge ouvert en cas de refus. Nous ne vous indiquerons pas ici un régime unique : la qualification dépend du montage retenu, du tableau électrique et de l’emplacement. C’est une question à instruire avant de rédiger la résolution.
La méthode qui fonctionne
- Un état des lieux technique : CPE de l’immeuble, état des installations, postes prioritaires.
- Des devis comparés, et si le projet est lourd, une mission d’architecte ou de bureau d’études.
- Un plan de financement : fonds de travaux disponible, provisions spéciales, aides à instruire, étalement éventuel.
- La notification des conditions essentielles du devis ou du marché avec l’ordre du jour (article 5, 4°, du règlement grand-ducal), puis le vote.
Lancer la réflexion dans votre copropriété
Le bon moment pour préparer un projet de rénovation est l’exercice qui précède l’assemblée, pas la semaine qui la précède. Si votre conseil syndical souhaite ouvrir le sujet, écrivez-nous : nous construisons le dossier et la résolution avec vous.
Informations générales sur le droit luxembourgeois de la copropriété (loi modifiée du 16 mai 1975 et règlement grand-ducal du 13 juin 1975, dans leur version consolidée applicable au 1er août 2023). Votre règlement de copropriété peut prévoir des règles particulières, qui prévalent dans les limites fixées par la loi. Ce contenu n’est pas une consultation juridique.