É uma mudança de regime discreta mas decisiva: obras que antes exigiam uma dupla maioria de três quartos passaram a caber na maioria absoluta. Para muitas copropriedades, é isso que faz a diferença entre um projeto atolado e um projeto votado.
O que a lei de 30 de junho de 2022 acrescentou
O artigo 16.º da lei de 16 de maio de 1975 — o da maioria absoluta, isto é, a maioria dos votos de todos os condóminos — passou a incluir três novas alíneas:
- e) as obras de renovação energética;
- f) as obras de realização de infraestruturas nas partes comuns em preparação para a instalação de condutas técnicas;
- g) as obras de realização de instalações de produção e de armazenamento de energia a partir de fontes de energia renováveis nas partes comuns.
Segundo o Ministério da Habitação, estas alterações estão em vigor desde 1 de outubro de 2022.
A consequência no artigo 17.º
Simetricamente, a dupla maioria do artigo 17.º-c) — maioria dos membros que represente pelo menos três quartos dos votos — exclui agora as obras previstas no artigo 16.º-d), e), f) e g), bem como as relativas à instalação de infraestruturas de acolhimento na aceção da lei de 22 de março de 2017 relativa a medidas destinadas a reduzir o custo da implantação de redes de comunicações eletrónicas de banda larga.
Dito de outro modo: isolar uma fachada, substituir uma central térmica por um sistema mais eficiente, instalar painéis fotovoltaicos e armazenamento nas partes comuns, preparar as condutas técnicas ou a ligação de banda larga já não exigem o acordo de três quartos dos votos.
Na falta de deliberação tomada pela maioria absoluta, uma nova assembleia delibera pela maioria simples dos presentes e representados (artigo 16.º, último parágrafo). Se a sua ordem de trabalhos apenas retomar questões já inscritas, o prazo de convocatória pode ser reduzido a oito dias e os documentos não têm de ser notificados de novo (artigo 11.º do regulamento grão-ducal). Muitos projetos são votados na segunda volta.
O financiamento: para que serve o fonds de travaux (fundo de obras)
O fonds de travaux obrigatório do artigo 11.º bis, instituído pela mesma lei de 30 de junho de 2022, destina-se precisamente a «fazer face ao custo das obras decididas pela assembleia geral». A sua tabela mínima é indexada à classe de isolamento térmico do certificado de desempenho energético (CPE) do edifício, segundo o Ministério da Habitação: os edifícios menos eficientes poupam mais. As duas reformas formam, por isso, um conjunto coerente — facilitar a votação e constituir o recurso.
Existem, por outro lado, apoios públicos à renovação energética no Luxemburgo. As suas condições, os seus limites e as suas modalidades de pedido evoluem: devem ser verificados caso a caso junto dos organismos competentes, no momento do projeto. É por essa razão que não publicamos montantes neste site.
O caso dos postos de carregamento
Um projeto de ponto de carregamento decompõe-se. A infraestrutura preparatória nas partes comuns cabe no artigo 16.º-f). Uma instalação realizada a expensas de um condómino e que afete as partes comuns cabe na autorização do artigo 16.º-b), com o recurso ao tribunal aberto em caso de recusa. Não lhe indicaremos aqui um regime único: a qualificação depende da solução adotada, do quadro elétrico e da localização. É uma questão a instruir antes de redigir a deliberação.
O método que funciona
- Um levantamento técnico: CPE do edifício, estado das instalações, rubricas prioritárias.
- Orçamentos comparados e, se o projeto for pesado, uma missão de arquiteto ou de gabinete de estudos.
- Um plano de financiamento: fonds de travaux disponível, provisões especiais, apoios a instruir, eventual faseamento.
- A notificação das condições essenciais do orçamento ou do contrato com a ordem de trabalhos (artigo 5.º, 4.º, do regulamento grão-ducal), e depois a votação.
Lançar a reflexão na sua copropriedade
O bom momento para preparar um projeto de renovação é o exercício que precede a assembleia, não a semana que a precede. Se o seu conseil syndical (comissão de condóminos) quiser abrir o assunto, escreva-nos: construímos o processo e a deliberação consigo.
Informações gerais sobre o direito luxemburguês da copropriedade (lei alterada de 16 de maio de 1975 e regulamento grão-ducal de 13 de junho de 1975, na versão consolidada aplicável a 1 de agosto de 2023). O seu regulamento da copropriedade pode estabelecer regras específicas, que prevalecem nos limites fixados pela lei. Este conteúdo não constitui uma consulta jurídica.