Das ist eine unscheinbare, aber entscheidende Änderung der Rechtslage: Arbeiten, die früher eine doppelte Dreiviertelmehrheit erforderten, unterliegen nunmehr der absoluten Mehrheit. Für viele Eigentümergemeinschaften macht das den Unterschied zwischen einem festgefahrenen und einem beschlossenen Vorhaben.
Was das Gesetz vom 30. Juni 2022 hinzugefügt hat
Artikel 16 des Gesetzes vom 16. Mai 1975 — der Artikel der absoluten Mehrheit, also der Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer — enthält nunmehr drei neue Buchstaben:
- e) die Arbeiten zur energetischen Sanierung;
- f) die Arbeiten zur Errichtung von Infrastrukturen im Gemeinschaftseigentum zur Vorbereitung der Installation von Technikschächten;
- g) die Arbeiten zur Errichtung von Anlagen zur Erzeugung und Speicherung von Energie aus erneuerbaren Energiequellen im Gemeinschaftseigentum.
Nach Angaben des Wohnungsbauministeriums sind diese Änderungen seit dem 1. Oktober 2022 in Kraft.
Die Folge für Artikel 17
Entsprechend sind von der doppelten Mehrheit des Artikels 17 c) — Mehrheit der Mitglieder, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertritt — nunmehr die in Artikel 16 d), e), f) und g) genannten Arbeiten ausgenommen, ebenso die Arbeiten zur Installation von Aufnahmeinfrastrukturen im Sinne des Gesetzes vom 22. März 2017 über Maßnahmen zur Senkung der Kosten des Ausbaus von Hochgeschwindigkeitsnetzen für die elektronische Kommunikation.
Anders gesagt: eine Fassade zu dämmen, einen Heizungsraum durch ein leistungsfähigeres System zu ersetzen, Photovoltaikmodule und einen Speicher im Gemeinschaftseigentum zu installieren, die Technikschächte oder den Breitbandanschluss vorzubereiten, erfordert nicht mehr die Zustimmung von drei Vierteln der Stimmen.
Kommt ein Beschluss mit der absoluten Mehrheit nicht zustande, so entscheidet eine neue Versammlung mit der einfachen Mehrheit der Anwesenden und Vertretenen (Artikel 16 letzter Absatz). Nimmt ihre Tagesordnung nur bereits aufgenommene Fragen auf, so kann die Einladungsfrist auf acht Tage verkürzt werden, und die Unterlagen müssen nicht erneut zugestellt werden (Artikel 11 der großherzoglichen Verordnung). Viele Vorhaben werden im zweiten Durchgang beschlossen.
Die Finanzierung: wozu der Instandhaltungsfonds dient
Der verpflichtende Instandhaltungsfonds (fonds de travaux) des Artikels 11 bis, eingeführt durch dasselbe Gesetz vom 30. Juni 2022, ist genau dazu bestimmt, „die Kosten der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten zu tragen“. Sein Mindesttarif ist nach Angaben des Wohnungsbauministeriums an die Wärmedämmklasse des Energiepasses (certificat de performance énergétique, CPE) des Gebäudes gekoppelt: die weniger leistungsfähigen Gebäude sparen mehr. Die beiden Reformen bilden somit ein zusammenhängendes Ganzes — die Abstimmung erleichtern und die Mittel bilden.
In Luxemburg gibt es im Übrigen öffentliche Förderungen für die energetische Sanierung. Ihre Voraussetzungen, ihre Höchstbeträge und die Antragsmodalitäten ändern sich: sie sind im Einzelfall und zum Zeitpunkt des Vorhabens bei den zuständigen Stellen zu prüfen. Aus diesem Grund veröffentlichen wir auf dieser Website keine Beträge.
Der Fall der Ladepunkte
Ein Vorhaben für einen Ladepunkt zerfällt in mehrere Teile. Die vorbereitende Infrastruktur im Gemeinschaftseigentum fällt unter Artikel 16 f). Eine von einem Wohnungseigentümer auf eigene Kosten errichtete Anlage, die das Gemeinschaftseigentum betrifft, fällt unter die Genehmigung des Artikels 16 b), mit dem bei Ablehnung eröffneten Weg zum Gericht. Wir nennen Ihnen hier keine einheitliche Regelung: die Einordnung hängt von der gewählten Ausführung, der Elektroverteilung und dem Standort ab. Das ist eine Frage, die vor der Formulierung des Beschlusses zu klären ist.
Die Methode, die funktioniert
- Eine technische Bestandsaufnahme: Energiepass des Gebäudes, Zustand der Anlagen, vorrangige Positionen.
- Verglichene Kostenangebote und, bei einem umfangreichen Vorhaben, der Auftrag an einen Architekten oder ein Ingenieurbüro.
- Ein Finanzierungsplan: verfügbarer Instandhaltungsfonds, Sondervorauszahlungen, zu prüfende Förderungen, mögliche Streckung.
- Die Zustellung der wesentlichen Bedingungen des Kostenangebots oder des Auftrags mit der Tagesordnung (Artikel 5 Nr. 4 der großherzoglichen Verordnung), dann die Abstimmung.
Die Überlegung in Ihrer Eigentümergemeinschaft anstoßen
Der richtige Zeitpunkt, ein Sanierungsvorhaben vorzubereiten, ist das Geschäftsjahr vor der Versammlung, nicht die Woche davor. Möchte Ihr Verwaltungsrat (conseil syndical) das Thema eröffnen, so schreiben Sie uns: wir erstellen die Akte und den Beschluss gemeinsam mit Ihnen.
Allgemeine Informationen zum luxemburgischen Wohnungseigentumsrecht (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975 und großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975, in ihrer am 1. August 2023 geltenden konsolidierten Fassung). Ihre Teilungserklärung kann besondere Regelungen vorsehen, die innerhalb der gesetzlichen Grenzen vorgehen. Dieser Inhalt ist keine Rechtsberatung.